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麦わら大家@地方投資おっさん

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1棟物件を自前建設するワンデベ投資家。九州の主要都市で新築＆リノベ物件を手がけてます👷現場監督と宅建士の掛け持ち。アパマン、オフィスビル、店舗ビルなど合計40棟保有🏢建設＆設備＆資材業界の元ナカノヒト。デイトレーダーの嫁さんと不動産投資やらお得情報やら呟く雑多垢💬東京自宅と現場をウロウロしてたらJGC＆SFC✈️

東京↔︎九州

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

【再掲】投資案件一覧／2010年以降・木造8戸AP_築26年1,700万円_15.8% ・木造8戸AP_築24年1,850万円_16.6% ・鉄筋6戸ビル_築15年6,000万円_15.1% ・鉄骨6戸AP_新築4200万円_11.5% ・駐車場15台_600万円_13.2% ・鉄筋12戸ビル_築26年5,500万円_14.1% ・鉄骨8戸ビル_築25年4,500万円_13.8%

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1 month

発見です。試行錯誤した結果、どうやら直径4cm以上の砂利だと野良猫の糞害が起こりにくいっぽいです。昨年ダメ元で敷設して気づき、4物件で1年ほど様子みてるんですが…やはり糞害なし。外構工事で砂利敷する方は粒の大きさを工夫するといいかもです。うん。この投稿、凄くしょうもない気がしてきた…

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1 month

怖いか？この火災保険の値上げが。 #火災保険更新お知らせ #前回と全く同じ条件

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12 days

来てみました…話題の杵築市。築20年で家賃が10,000円を切る町です。企業城下町に投資している人にとっては、なかなかセンセーショナルな町ですね。 TSMCも例外ではないと思います。 #杵築市

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麦わら大家@地方投資おっさん

9 months

@masuitaka 交渉でも勝負でも相談でもすべて一緒。キャッチボールをして最後に自分がボールを手仕舞いして頭を下げる…。これが出来ない人に医師はできても商売は出来ないと思います😅。お疲れさまでした。

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

私も引退です… #地方新築おっさん #箱根湯上がりのCapcut

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14 days

物件を見てきました。九州北部の築30年超RC1棟レジ。売値が約1億円、積算評価が土地4,000万円と建物7,000万円。1割空室の現況で年間収益1,150万円なので利回りは11.5%くらい。銀行が好む案件です。…が購入見送りました。

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1 month

閣下は地方新築にお怒りです。やっぱりもう引退です… #不動産投資 #音声ありで

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8 months

新築APは難儀な時代に。九州の新幹線駅近郊で単身向け木造アパートを計画中。直仕入れかつ直工で作ります。設計すらほぼ自前。土地は昨年、相続絡みで安値取得した宅地250坪。四苦八苦ですが、ここまでやって初めて銀行も唸る利益が出てきます。素人が楽して不動産投資は控えめに言って無茶です😅

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麦わら大家@地方投資おっさん

30 days

あの… これからお家賃が上がっていく地方新築アパートはありませんか？ #家賃上げ交渉中断

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麦わら大家@地方投資おっさん

27 days

もう1棟完成の新築アパート。火災保険を値上げ前に滑り込みしました。約38㎡の1LDKが6戸の木造物件ですが、省令準耐火構造（T構造）にするとけっこう安くなります。ちなみに保険額は3,500万円程度で免責3万円、施設賠償保険1億円も付いてます。やはり大手は新築には優しいですね。ご参考まで😌

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麦わら大家@地方投資おっさん

8 months

父親の時代、「坪20万円でも売りたくない」と言っていた土地を、死後、都会の息子があっさり「坪7万円」で処分する。それが相続。そうして、父親が頑なに守ってきた地盤は墓地を残してすべて無くなりました。でもまあ、次の役目を担えるだけこの土地はまだ救われてる…ということですかね。

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麦わら大家@地方投資おっさん

8 months

新幹線駅近アパート（築28年／6戸満室）を購入後4ヶ月間でやったこと。・アパート名変更・自主管理化・CATV会社変更・無料ネット導入・契約駐車場変更・共用灯LED化・火災保険変更これで管理経費を年間3割削減。さらにネットWIFI無料を絡めて、家賃7.5%値上げ。ご参考まで…🤔

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

笑。長崎市は難しいですよ。不動産投資の観点から、まず街レベルで投資に値するか…精査をオススメします。調べれば調べるほど「なぜ人口流出が多いのか」理解していただけると思います。辛口ですみませんが、もう片手の数以上の「長崎…失敗かもしらん」という人を見ているので。

@moja99758134

moja🧚‍♀️

2 months

マジで名古屋より長崎の方が家賃高いじゃん！人件費が全国一安い地域よ？何これwww

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

新築アパートの現場は順調。2棟とも9月末には完成予定。数値も予定通り、利回りで11.5%です。いつものクロス屋の親父さんが、息子さんに手解きしながら作業してるんだけど、めっちゃ厳しくて昭和感がすごい…😅 息子さんも休憩とりながらガンバレー🙌

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麦わら大家@地方投資おっさん

17 days

金利なんてはよ3%くらい上げたらいい。しっかりした見立てで投資してこなかったヤツらに退場願えばいいのだよ。な？て師匠が言っていて、奥歯ガタガタなりました。。。 #もれなく退場予定

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麦わら大家@地方投資おっさん

6 days

よい土地は早朝だろうが夜だろうが菓子折り持ってすぐさま出向いて買います。素晴らしい取引、誠に感謝です🙏 #即決すべき買い付け

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

もうこれな。生き様を見ておくれ。 #箱根泥酔中のCapcut

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

@ma_kanteishi 都心新築マンションの帝王感たるや🤣 ちまちま地方木造やってて、死ぬまでラスボスに会える気がしないすwww

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

九州北部の地方都市。新幹線駅から車3分、ICから車3分、大型ショッピングモールから車5分の素地800坪を購入します⛳️ うち6割は土地分譲で残地に賃貸2棟を計画。年明けに仕入、造成からの宅地販売かな。賃貸着工はおそらく2026年。雑草まみれの激安畑をビックリするほどの分譲地に変えてみせますよ。

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麦わら大家@地方投資おっさん

1 month

今日は銀行と今後について打合せ。うちは従来通り。数年寝かせた土地に新築APを建て、地方中心街の中古1棟を買い、数年後のための成長素地を仕入れて分譲地に仕上げる。そして余剰土地と中期運用した築浅APと中古リノベ物件を適宜売却して次の原資を得る。そんな投資を銀行と組んで粛々とやるだけ。

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

新築案件の地盤調査… 地面に鉄の棒がスルスルーっと果てしなく沈み込んでいった結果、500万円の見積りが届きましたよ。おはようございます😇 #地盤補強工事 #やめよう不動産投資

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麦わら大家@地方投資おっさん

15 days

投稿のTLを見ていると、みなさん宅建頑張られてるんですね。なんか熱いですね。自分もいま別の分野なのですが、勉強を始めていてすごく刺激になっています。20日まであと10日間、みなさん頑張ってください。（私も半泣きになりながら頑張りますw）

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8 months

投稿し忘れてたので今日UP 九州某都市、2棟目完了😇 10戸リノベマンション物件価格850万円（任売）改修費4,600万円（直工）年間家賃708万円利回り12.9% 躯体と外装は補強で対応。ファサード＆内部は刷新でほぼ新築✨ あとは賃貸部隊に任せた🖐️ 今春は残りあと1棟、休養後、熊本へ向かいます✈️

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

都心でも田舎でもクソ物件でも、土地値以下で買い、年間ROIが資産下落率を超えてれば誰が何と言おうが勝ち筋に乗れます。でもそれが出来ないのは、買主自身が物件の「理想像」から抜け出せず、目の前の物件を数値で見通そうとしないからです。見てるとみんな、そんな感じ。 #不動産投資の成功って何

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

安心してください。米…豊作です🌾 うちが15年前投資して5条許可で見事に失敗した畑（当時1,200万円／広さ約7反）にも収穫時期が近づいております。ちなみに12年前から地元の農家さんに貸してまして、年間収入は日本酒とお米となっております。ご査収ください😇

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

何気なく郵便ポストを開け、何も見なかったようにそっと閉じました。おはようございます☀

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

初めて買い付けするときの大家（左）と、20年後、利回り33%の歓楽街ビルを裁判強制執行で取得するときの大家（右） #若き日のハリソン

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麦わら大家@地方投資おっさん

9 months

ワケあって急きょ土地33坪を60万円で購入😅 春前に手の空く職人班がいるから 750万円で戸建賃貸でも作るか…。総投資額850万円。 3LDK戸建賃貸で相場家賃8万円年間収益96万円で利回り11.2% うーん。750万じゃ無理かなぁ…。とりあえず線だけ引くかなぁ🙁 #立地良好 #戸建賃貸 #不動産投資

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麦わら大家@地方投資おっさん

23 days

今の地方は郊外新築やるより中心街中古の方が長期的によい気がしてます。要はできるだけ立地優先。理想は街の中心に新築ですが、解体と新築費用の高騰で利回りが合わなくなってて。それならもう中心地の既存リノベが合理的じゃないの…という話。もちろん丁寧な建物選びとコスト精査が必要ですけどね🔍

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

昨日今日の日本経済混乱の中、娘がアメリカ留学に出発🇺🇸羽田空港T3へ見送りに。失敗を経験しながら少しずつ視野を広げて、いつか激動の世界を渡り歩く力を身につけてくれたら…とバカ親ながらに思います✈️ #円高で少しお得な訪米に

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

火災保険は、新築を建てると東京海上に加入するのですが、築30年を超えてきた物件はJA共済によく切り替えます。JA共済の方が保険料が安いので。 #やり方次第で3割以上安くなります #賃貸物件 #地震火災保険

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

最近、物件購入の話を伺ってて感じるんですが。みなさんもう「ガッツリ値切って買う」ことを諦めてるフシありません？なんというか…今の時代にあって「値切りは悪手」みたいな先入観を植え付けられてる気がするんですよね。どうですかね？…いやまあ、それで納得なら何も言えないんですけどね。

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麦わら大家@地方投資おっさん

9 months

地銀の常務さんが恒例のご挨拶訪問され、ギコギコ挽いた珈琲でおもてなし。聞くに。熊本で盛り上がってるTSMCの上層部はみな福岡に住まいを設けるらしい。やっぱ福岡やんけーって皆で苦笑い。九州では「福岡→鳥栖→熊本」の縦のラインだけが生き残りそう。んで、飛び越えて沖縄なんでしょう。

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

相談されて色々考えたんですが… 地方投資でセルフビルドやスクラップ、DIYができない（やりたくない）人なら、やはり地域一番地で築30年以内のRCか重鉄物件を土地値目指して買う流れになると思います。新築は収支と資産性のバランスが合わなくなり、地主か個人デベの戦場になるんじゃないかな…と🤔

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麦わら大家@地方投資おっさん

30 days

田舎は職人が足りない。仕事絶対量が増えるのではなく、高齢化で職人さんの数が減ってるから。同時に若い職人は、より高給が取れる都会に流れているから。地方田舎でガツガツ頑張る30代の工事職人さんとお茶休憩してて、つくづくこの関係を大事にしなきゃと思いました…☕️

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

電気屋さんと大工さんが大喧嘩をしている。あまりにも暑くて物事がスムーズにいかなくてみんなイライラしている。誰も悪くない、それぞれが一生懸命なだけ。大丈夫。仲裁にいってきます😌

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

日経平均が暴落しようが、粛々と新築を建て、中古を買い、リノベに勤しむだけですよ。おはようございます☀

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2 months

懐かしい図面を発見。20年前の初投資物件です。中堅企業勤めの若造で必死に融資を引き、木造5戸アパートを建てました。2束3文の畑110坪にヘンテコ間取りの1DK。でも安かった…土地建物1,800万円、利回り15%、借入15年。不景気で業者さんと必死に建てましたが、今思えば間違いなく時代がよかったです。

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麦わら大家@地方投資おっさん

5 months

うん、やっぱり九州の中で住むなら福岡だなぁーて思いますね。段違いの利便性と物価安、東京とはまた違った良さがありますね…。いつか住んでみたい憧れの街。

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

ひさびさの退去立会い📝 築38年の鉄骨造で退去しても翌々月には次の方が決まる物件。特に50歳以降の（中小企業）単身赴任の方に人気で、その理由を探ると家賃の安さや買い物のしやすさはもちろん、歓楽街が程よく近いのがいいらしい。年代的に1人で気軽に飲み歩きたい…というニーズもあるんですね🍶

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麦わら大家@地方投資おっさん

10 months

不動産投資で「ボロ戸建投資」を笑う人がたまにいますが… ・付加価値をつける加工（工事）・入居者づけできる人脈（客付）・クレーム対応できる人柄（素質）・現金回収させる売却（読み）この4つを備えた人が多く、新築アパやってる人ら（= 自分）よりよっぽどブレイクスルー力を持ってる。

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麦わら大家@地方投資おっさん

9 months

よし。段取りは整った。融資も内諾済み。頑張ろう😌 長崎でリノベAP完成熊本で新築AP完成長崎で中古AP購入佐賀で新築AP着工熊本で新築AP着工熊本で店舗からAPコンバ着工福岡と熊本と関東で用地取得管理地350坪に珈琲FC誘致今年は九州にドップリ。出張行き来でJGPとれそう…✈️ #不動産投資

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3 months

個人で不動産投資してる方は、ひとまず事業規模（青色申告）まで投資拡大するといいですよ。基準はたしか「5棟10室以上」だったかな。専従者給与や専従者控除を経費にできたり、青色申告特別控除を受けられたりメリットも多いので、うまく節税に生かしたらいいすよ… という雑談をしてた今日の午後☕️

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5 months

地方で新築やってる、ディスられ大家のド真ん中を走ってます🤣 都心、いいじゃないですか。地方投資が無謀だ…と思う人は迷わず都心を選ぶといいです。餅は餅屋です。ネコさんもポールさんも地方での勝ち筋を読めていて、本音では地方投資者が減ることを喜んでますよ。（お二方…ごめんなさい🙇‍♂️）

@neko_taro222

ネコ社長@不動産とお肉

5 months

地方不動産投資ディスってるやつはクソ。ちなみに僕は地方（福岡県内外）で約50棟、800戸超保有しています。個人的には正直『資産』と思える物件は4、5棟ぐらいです。ちょっと田舎の物件など『資産』と思ったことはありません。

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

アパートは車で言うところの軽自動車です。どんなに高級でも安全でも軽はしょせん軽。普通車にはなれません。マンションにはなれないのです。中古を買ってリノベするにしても新築を建てるにしても、その越えられない壁を理解した上で地域にあった物件に仕上げることが大事だな…と考えています。

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18 days

10月に入って賃貸がぼちぼち動き出しているのか、先週末、熊本と長崎の1棟アパートが満室になり、9月末完成の新築も損益分岐点を超えました。なんか…1ヶ月流れが遅いような。 #ちなみに法人契約が多いです

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麦わら大家@地方投資おっさん

5 months

不動産投資でFIREしたいという話を今日も聞きましたが、不動産でFIRE（不労所得で生活）するには、税引後ROI_3%以上の投資を続けるか、業免とって転がすしかないと個人的には思ってます。そして、実際FIREできるほどの家賃力を持った人の多くがあえてFIREしてない…という事実も申し添えておきます。

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

投資上手な地方大家さんは、好きなエリア（住むエリア）と稼ぐエリアをしっかり分けて考えてる気がしますね。たぶん長く投資してきて出来ることや戦える場所を見出してるんだろうな…と勝手に思っています。同時にこうした人達はいまの軍場が永久でないと理解のうえで投資しているとも感じています😌

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麦わら大家@地方投資おっさん

13 days

レッドオーシャンだと分かっていてもなお…やはりいいですよ福岡は。ここは伸びる。 #秋空 #夕暮れ #物件視察ローラー中

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麦わら大家@地方投資おっさん

1 month

昨日は火災保険ネタの反響が多くて驚いたんですが、この話でもう1つ。新築APの場合の保険料もアップしておきます。今年5月時点、総戸数6戸の木造2階建て、省令準耐火建築のケースです。昨日と同じ会社ですが、割と安い掛金に落ち着きます。要は保険各社にも向き不向きがある…ということですね…。

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麦わら大家@地方投資おっさん

1 month

怖いか？この火災保険の値上げが。 #火災保険更新お知らせ #前回と全く同じ条件

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麦わら大家@地方投資おっさん

7 months

九州の新築（1LDK×6戸）プロジェクトがほぼ完成。…が当初予算を1割以上超えて着地となり、個人的にかなりショックを受けてます☔️ 利回り9.54%は落第点。内容も悪い。敗因は水道、電気、大工の外注交渉と外壁（材工）選定の甘さです。信賞必罰、今年の自分へのご褒美（ボーナス）は全てお預けです😑

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麦わら大家@地方投資おっさん

5 months

地方の中小ビルダーが在庫処分できず、バタバタと潰れ始めてる。建材の問屋や卸は水面下で与信確認を始めてるとのこと。予想通りのタイミングですが、予想以上の規模になる気がします。弊社も戸建建売を早々に停止。リフォームとリノベにシフトし、長期難に備えます。（もとい賃貸収益が8割ですが…）

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

中古1棟を買付🏢 新幹線駅徒歩の1棟15戸 RC、築35年超で現況14%、満室17%。爆裂も防水も問題ないけど間取りNGかつ告知物件。ただ倒れられた翌日発見＆搬送＆御逝去という話でその部屋もすでに入居中のため問題なし。融資打診したら「改修ですね」と嬉しそうな担当氏。リノベ嫌いな事を悟られてる😑

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麦わら大家@地方投資おっさん

9 months

いまさらだけど… この白線の引き方を考えた人まじで天才だな。ホント停めやすい。そういや。物件の駐車場でこれ採用してからドアパンチトラブルがなくなった。 #不動産投資 #外構工事 #駐車場

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麦わら大家@地方投資おっさん

29 days

若い銀行マンといらぬ事業資金の話… 「晴れたに傘は…」と切り出すと、「晴れた日の日傘だと思ってくださいよ」とシタリ顔で返してきたので、その顔を思いっきりぶん殴ってやりました。嘘です。珈琲奢りました。日傘ね。絶対用意してたろ…この返し。田舎の不動産界隈は今日も平和です。

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

娘の中学受験の絡みで、都内の私学中高一貫校を見物。これもうホテルですね。過疎地生まれ、公立一筋で育った田舎モンの自分はもうオドオド🙄 んでこれ、東京都民は高校からの授業料が公立同等まで補助らしい（所得制限なし）。まぢで？そりゃあ、私学が子供たちを吸い上げてしまうよ💦

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

土地の価値がどのように高まっていくのか…この過程を身近なところで目の当たりにした人は土地探しや青田買いが上手です。地場不動産屋さんが穴場の土地を探し当てる理由がこれ。街が再開発で変化し人気を集めていく様子を数年単位で追い、変化の発火点や傾向を探ってみると結構学びが多いです。

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麦わら大家@地方投資おっさん

6 months

これから地方都市で投資をする人は、まず地域一番地さがしに注力したほうがよさそうです。で、地域一番地って何か。要はみんなが住みたいと思う（思うようになる）街なわけで、やはり交通インフラと誘引施設（商業施設・教育施設・工場進出）と公的施策（子育て施策）が肝になるんでしょうね。

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麦わら大家@地方投資おっさん

6 months

自治体関係者と「地方都市の人口減少」について話したのだけど地方は一律に人口が減るのではなく、各エリアの核となる街が周辺市町から人口を吸い上げる形で想定の2倍以上生き存える（代わりに周辺市町は2倍早く衰退）のだそう… 地方投資している人は、やっぱ街の見極めが勝負を決めそうです。

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

お。なんか賃貸が動き始めましたね。あくまで地方（熊本と長崎と佐賀）の話ですけどね。入居3件、ありがたい話です。動いてるのは新築と築浅中心みたい。

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麦わら大家@地方投資おっさん

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今朝。新大久保を通ったら、ハリソンの気配を感じてしまふ… #地面師たち #よい休日を

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4 months

今週は上棟ウィークでした🏠 木造アパートが地域別に2棟…いつもの大工チームで粛々と。天候がかなり心配でしたが、無事に終わってよかったです。協力業者のみなさま、ありがとうございまし��。これから上棟の方もどうぞご安全に☺️ #上棟 #新築アパート #不動産投資

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2 months

今夜、管理会社から定期報告TEL📲 TSMCで何かと話題の熊本県菊陽大津エリアですが。どこも賃貸付けで苦戦気味らしい。うちの新築APも6月に完成してから7割しか埋まってませんしね。数年前の素地なので地価急騰で資産価値は上がってますが、やっぱり家賃ガンガンこないと物足りないですね…うーむ😑

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麦わら大家@地方投資おっさん

18 days

近い…ってなんでしょうね？距離に関する感覚が田舎と都会、またエリアでまったく違うことを理解しとかなきゃですね。いやしかし1つ強く言えるのは、都会の方々はホントしっかりと歩かれるw 田舎の方はすぐ車移動ですからね😅

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麦わら大家@地方投資おっさん

1 month

話だけ聞くと「夢のある感じ」でいいんですけどね。前提なしでこれだけ短期間だと、普通はBSにしわ寄せきますからね。ちなみに私は新卒2年目（JTC）の時、1,600万円借金して初めてAP新築して以降、ここまで来るのに約20年かかってます。界隈の方からすると逆に「時間かかりすぎ」ですね。無念…🥺

@Shoetsu_Baba

ばばちゃん | 不動産投資家

1 month

年収が低く、資産も無い人が短期間で投資規模を拡大したエピソードはセンセーショナルでメディアとしてPV数は伸ばせるかもしれませんが、今の融資市況ではほぼ不可能。話をよく聞けば実家が太かったりとか、別要因があることが多い。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

1 month

新築アパートの完了検査DONE。昨日今日とお休みをいただいてますが、現場は順調に進み検査も終了。スタッフみんなに感謝です。今年はこれと新築もう1棟、中古2棟の合計4棟で打ち止めです。あとは入札が落ちればちょこちょこという感じ。残期間はリノベ工事と次期資金の段取りです。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

PCの修理でバタバタしてた夕方…突然「興味ある？」と電話。都内所有地の隣地の方でした。道路付けがなかなか厳しい2坪弱。さすがに狭小でそれだけでは使いようがないため、声をかけてくださいました。東京の片隅で15年以上の付き合い。ご迷惑でなければ…と先方の言い値でお受けすることにしました。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

強く同意。貴重です😌 地方に腰を据えたことない方で、都心メインの投資をされてる方はおそらくこのお話の主旨が真に腹落ちしない気がします。賃貸物件の需要を本当に捉えていますか？…という話でもあると私は感じます。

@Pelican0825

ペリカン@不動産投資家

3 months

不動産投資で人口減少をリスクと見る人は非常に多いと思いますが、それは時間軸の話なので、今日明日の話ではありません。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

7 days

徹底的に交渉して準備して段取り整えたら、あとは自分でやりすぎないこと。そしてみんなに任せたら過度に期待しないこと。最後は必ずみんなで振り返って失敗をいじり合うこと。メシを食うこと。 #新築AP建築の打合せ #反省と教訓

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

21 days

まあね。コスト高騰の最中だし、新築の建設費が値上がるのは分かります。でも最近の見積書はあまりにも高すぎです。資材の価格改定や人件費上昇から逆算してもここまでの高値にはなりません。おそらく業者階層からの��リの連鎖なので、元請けの複数相見積りが必須です。 …という話を今してきました😅

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

地方投資推しのような投稿をポロポロと出していながらなんですが…。お察しの通り、地方には不適格エリアというのも山ほどあってリスクも多いです。地方は不安だから都心がよき！…という方は割り切って方針決めて都心一択でいいと思います。危ないのは中途半端な考えや曖昧な計画で臨むことかと…😌

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

8 months

話題の八戸の物件。間取り図を拝借し、余計なお世話とは思いましたが、水回りの間取りを少々アレンジしてみました。もうちょい考えれば「UB1216」が納まることに気づいたんでしょうけどね。冬は寒そうだし、湯船は欲しかったですね。分析と入念な企画立ては新築の基本です😅

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@TblEN5kFTbIXuNY

オトドビ

@TblEN5kFTbIXuNY

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今年の2月に完成した新築アパート。当時から１万円ほど家賃下げた今も全空。前を通る度に気になる物件。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

都心では最近賃料アップの話を耳にするんですが、地方では逆に「入居者がより安い物件に移り始めるのでは？」と感じることがあります。衣食の家計増をカバーするため、固定費見直し（住居＆通信）に動くのではと。この逆風が吹くかは地方企業のベア次第なんでしょうが、いかんせん物足りないですね。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

5 months

相続案��が増えますね。非地主系で新築という方はまず素地を安く取得する策を考えた方が良いです。ポイントは築古付土地の情報収集と解体コスト低減。解体や造成を安く請けてくれる業者と組む。そのためには効率をあげられるエリア選択と集中が必要で、結局は街の選別が必須…ということになります。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

1日に8件退去連絡くる夢見た… あやうく記録更新するとこだった。お、おはようございます☀

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

8 months

時間があったので、希望の物件がある街をじっくり歩き回ってみた🚶 どんな人が歩いてるか？どんな人が車を運転してるか？どんな人が店に来ているか？その人達は10年後どうなっているか？そうすると…不動産投資ってのは実は物件じゃなくて、街の成長力に掛け事してるんだって事を改めて思った。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

15 days

私も同じです。返済終了の物件が立て続けにあるのですが、同時に償却費切れの問題にも直面しており、顧問税理士からかなり口酸っぱく言われてます。対策として古さが目立つ物件を順次、共用部リノベしながら減価償却を稼いでる感じです。でもやはりイタチごっこの様相ですね💦

@a2YBqUFUndNlqjN

しおいぬ社長＠不動産会社経営・不動産投資・こじ🐶かつ

@a2YBqUFUndNlqjN

16 days

法人税1030万🥶🥶🥶 主な原因は「減価償却切れ」。木造築古アパ主体の不動産投資は減価償却を4年でとりきった後、税負担がアホ程大きくなる。去年の予定納税納付額が200万弱なことからも分かる通り、去年までは減価償却による利益圧縮効果が高かった。償却が少なくなった今年は…地獄だ🥶

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

6 months

毎年、固定資産税通知書が届くこの時期に、全保有物件の収支レビューをやっています。数が数なので2日がかり💻 1棟1棟、ROIやCCRなどの数値を出しつつ現実を見つめてます。先ほどまとめた実績（令和5年度）だと、返済比率36.7%で税引後ROI平均値5.86%という結果。うーん、みんなどんな感じなんだろ😑

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麦わら大家@地方投資おっさん

28 days

はい。政策主張まとめです。まあもう、こんなものは組閣しているうちにグニャグニャーってなって予定調和されるだろうから、ふわふわと頭に入れておくとして。いまちょっと彼のことを「シゲ」と呼ぶか「ゲル」と呼ぶか、どっちにするか迷っているんですよね… #決まった以上はね

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

自社店舗ビルが満室になって思うことですが。最近「何か始めなきゃ」と考え、小さなところから商売（副業）を始める人が増えてきたな…と感じます。配達屋、マッサージ屋、鯉の養殖など内容はさまざまですが、経済的に厳しい中でもグイグイ攻める方々をよく目にしてて、かなり刺激をもらっています😲

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

いま手がけている新築物件は開放型のインナーバルコニーを採用してます（写真中央／約2m入り込み）。洗濯物を見られなくないニーズ、ちょっとしたゴミ置き、隣の部屋との界壁コスト削減、騒音抑制が狙いですが。さて、どんな結果になるかは1年後です。

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

町内会費が徴収が半端ない。観光地の一角だからってアパート1世帯あたり月額500円越えって高すぎでしょ😇 みなさんこんな感じ？？

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

地方投資のために現地を訪れた際、街の寂しさや暗い雰囲気に驚いたことありますか？そういう方は街の評価を下す前にまずその土地の生活水準とサイクル、つまり「地場感」を掴んだ方がいいです。これがないまま行動すると良い物件を見逃したり、過剰スペックの残念な物件を作り上げることになります。

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

20年後、人口が4万人の街と20万人の街。ともに3割減。どちらの街が投資に向いてるか問われたら…答え出ますか？私は出ないです。近隣、競合、相場、市民性、定着割合、都市計画…あらゆる要素が賃貸環境に影響するからです。なのになぜ、みんな人口だけで向き不向きを判断しようとするんですかね？

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麦わら大家@地方投資おっさん

6 months

設計の叩き台が到着… んで、赤ペンで修正中✏️ 居住性、利便性、構造強度、採光基準のせめぎ合い。赤ペン入れてて、設計担当の意図も伝わってくるから面白い。毎年、新築を2〜3棟建て��ますが、この段階がコストや入居率を決定づける重要な段階だと思ってます。あぁ気づいたら、もうこんな時間w

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

同感。工事リソースを持つ投資家が狙うべきはこういった物件かと思います。立地がいいのに管理が疎かだったり、工費高騰で身動きとれずにいる物件を引き取ってリノベする。いわゆる不動産再生。地主や大家の高齢化が進む中でこうした案件がどんどん増えてきますよ。

@mktgxlandlord

家賃年収1.4億円超の不動産投資家、兼修繕工事会社代表、ハンドルネーム：MD

2 months

空室を埋められずギブアップ寸前の地主様が増えているエリアがあるので狙ってる。貸し出すに値するお部屋のクオリティに達していないのだから、そりゃ多少家賃下げたところで埋まるはずもない。浅はかだな。真剣に賃貸業と向き合えない怠惰すぎるオーナー達。さあ投げろ、全部拾ってやるから😁

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

妻（株デイトレ）の慰労会www ご多分もれず大ダメージでして、ウナギに癒しを求めて町田に来ております。ひつまぶしホント美味しいー😋 私から借りた50万円で始めて、銀行さんが「おぉ」というくらいまで積み上げたんだから大したもの。また反省ふまえて楽しんで頑張ってほしい😁 #ひつまぶし #町田市

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

やばい。暑すぎる…☀️ こりゃ効率が上がらん。休憩増やさないと職人さん倒れるな。みなさんもご安全に。 #3 時のおやつは袋入りカキ氷

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

お盆が来ますね。帰省があって、親族談話が増えて、売り物件が増える。帰省自体が減る昨今ですが、地方田舎の欲しい物件に話を振るならよいタイミングかと。

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

耐震基準を満たすRCについては、立地しだいで築古でも検討するようになりました。地方は中心地に良好RCが多いこと、郊外土地の安さを打ち消すほど新築費が上がっていることが要因です。リノベ工事のリソースがあるなら基礎と躯体と外構がコストオフでき、固都税を抑え込める中古のお得感が出てきます🔨

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麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

宅建試験ネタ。さっき思い出深いものを発見。学生時代、海外放浪用に作った国際学生証なんですが…頭が丸坊主。これ当時、宅建に落ちたからなんです。友人との受験勝負に負けて罰ゲームで丸坊主。いい思い出です。そんなわけで受験者の「落ち」は全部引き受けたので、ぜひ安心して合格して下さい。

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

今年の年初から欲しいと思ってた物件があったのですが、悩んだ末に諦めました🙏 価格が折り合わなかったです。欲しいからと執拗に追いかけるとロクなことにならない…その典型ですね😅今年ももう後半…ぼちぼち打ち止めかな。気分転換にうまいかき氷でも食ってきます🍧

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麦わら大家@地方投資おっさん

14 days

福岡から熊本までの九州縦のライン。その下端で熊本県の第2都市「八代市」には、これから不動産投資に耐えうるだけの賃貸需要があるでしょうか。 #半年に1度の九州視察ローラー

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

ガチ同意です。私も3年前から新築物件は極力「東向き」にしています。採光上、隣地境界からの距離を余計に取る必要もあっても…です。南向きにする場合はアパートでもやはり軒出し（日差し抑止＆小屋裏換気）とLow-Eガラス（遮熱）は必要かと。もう冬の寒さの話はどこかへいってますw

@ma_kanteishi

鑑定投資家のまーさん

3 months

今の時代、南向きリビングは暑すぎてもうマイナスと思ってます

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麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

買う段取りは大事ですね。不動産はみんなが買わない（買えない）時が買い時です。ただそういう時、決済力（金額と早さ）が必要で結果的に現金や融資ルートを持った人たちが水面下で案件をさらっていきます。だからそういう時に備えて銀行と日頃から調整・枠取りしておくのが大事だな…と思ってます😌

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麦わら大家@地方投資おっさん

8 months

朝イチ、他県でお世話になってる管理会社さんから電話📲。計画中の1LDK新築企画を聞き、「1LDKは飽和で要注意」とアラート電話をしてきてくれた。精度はさておき、こういう情報をつぶさにくれる業者は本当に大切にしなきゃいけないと思います🙇‍♂️こりゃ、月末に通りもんと陣太鼓もって御礼参りだな😆

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麦わら大家@地方投資おっさん

4 months

昨日ツイートしたそばから… 築38年のじいちゃんばあちゃん向けアパート（家賃32,000円）にポツポツと地元の若い方（40代前後）から問い合わせが来てる。ていうか、2棟のうち1棟は6月に満室になっていて。…これもうそういう前触れか、とも思ってしまう。 #安賃貸物件シフト

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麦わら大家@地方投資おっさん

9 months

名のある書籍じゃないですが。つくづく「何をやるかより、誰とやるかが遥かに重要」だなと感じています。経営でも現場でも。目の前の口やかましい職人さん達に感謝しかないです。 #叱り上手は褒め上手

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

スゴイのひとこと。こういうセンスというか感性って築古再生やリノベーションの現場で相当な競争力になるだろうなと感じます。そしておそらく人生を3周したとしても、この天賦の才は自分に落ちてこないと思います。正直…羨ましいです😌

@konstnar2011

Konstnar

2 months

こう見えて新築のお家🏠 たぶん30年後も変わらない😊

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

3 months

うちのオフィスがある地域でとびっきり美人な佐川女子が配達まわりしてるらしく職人界隈で話題になっている… で。ついさっきそれらしき人を見かけて「芳根京子さんに似た人？」って言ったら「違う。別にめるるとすずがいる」って話になり…もうそれはそれは楽しい夏の午後になっております。 #働けw

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@mugiwara_note

麦わら大家@地方投資おっさん

2 months

帰京中✈️ 毎年のことですが、お盆に乗るJALはいろいろと考えさせられますね。今年は子供たちが留学不在＆受験多忙…ということで都内でゆっくり。たぶん仕事ですね😅 #海外旅行はお預け #楽しい休暇をお過ごしください

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