築古不動産 @mitaga321 Twitter profile

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築古不動産

@mitaga321

5 months

パークコート赤坂檜町ザタワーの住み心地は予想通り良かった税理士になっておいて良かった

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2 months

山手線の内側は利便性及び資産性が高いので千代田区と港区を中心に既に価格もかなり高騰している　そんな中で相対的に過小評価と感じる街を以下記載していくが特徴としては直近にその街に大規模新築マンションの供給がないこと　中古を狙うなら早めに！！ ①文京区だけ全域が山手線の内側

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4 months

マンション市場で過去言われていて周りも結構信じていた説 ①2013年くらい普通のマンションは7,000万円を超える金額では供給出来ない ②2018年くらい東京オリンピック後は価格が下がる ③2022年くらい港区以外のマンションで１億円超は出口ない ④最近(NEW) 小岩で１億円超はきついしやりすぎ

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4 months

再開発物件は①本来手に入らない土地を入手②周辺整備費用で補助金をもらい③本来建てれない高さと規模の建築が出来るのでお得なマンションになるのは当たり前ただ、この利益相当を全部自分のものにするのが[住友]、地権者に還元するのが[森ビル]、購入者に還元するのが[三井]だと思っている

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3 months

マンション購入で私が重視していること ○エリアと規模　①都心３区（1,000㎡未満の小規模可）　②山手線内側（1,000㎡～2,000㎡の中規模可）　③山手線外側（再開発又は大規模のみ）〇築年数　①なるべく希少性が高い新築　②築浅は過大評価気味なので避ける

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2 months

マンション市況で私が認識していること【100%確信していること】 ①短期的に上がるか下がるかは誰も分からない ②長期的に貨幣価値棄損に伴う価格上昇は必ず起きる ③今の住宅ローンなら絶対組むべき【80％以上の自信があること】 ①都心＋山手線の内側の人口増と需要増

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1 month

この眺望の部屋72.14㎡が15,000万円～19,000万円台位

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4 months

私がマンションを買う場合に重視しているのは山手線内側の中心にあるかどうか又はそこまでの距離である ①港区の中心でお買い得な駅　御成門と芝公園 ②山手線の内側でお買い得な駅　四谷三丁目、新宿御苑前、九段下、神保町 ③山手線の少し外側だけどお買い得な駅　東銀座、新富町、八丁堀

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1 month

マンションを買えば２倍～３倍になる時代は終わったように思える　それでも分かっていることだけを箇条書きにしてみる ①賃貸はお金は借りていないが資産を借りる行為 ②資本主義社会は物の値段が少しずつ上がる結果になる ③マンション価格が上がるか下がるかは基本分からない

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2 months

私は山手線の内側の信奉者であるが山手線の内側にマンションを持てば満足度と資産性に間違いはないと思っている＜山手線の内側の特徴＞ ①電車交通網が充実で駅徒歩10分超が存在しない ②面積がたった63K㎡と東京都の面積３％程の希少性 ③皇居、新宿御苑、目黒自然教育園など緑が豊富

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13 days

【三井不動産の良いところ】 ①街を作り三井に住むのブランディングは素晴しい ②商業一体型の開発はピカイチ ③大規模の共用施設は惜しみなく圧倒的 ④曲線や青を基調としたデザインはエレガント ⑤安心安全で平均点が一番高く人に勧めやすい ⑥中古時のリセール良し

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3 months

再開発は容積率緩和と高さ制限緩和を源泉とする開発利益が大型案件で500億円～1,000億円発生するこの創出された利益を下記３者で分け合う ①デベロッパー ②地権者 ③購入者この利益相当を全部自分のものにするのが[住友]、地権者に還元するのが[森ビル]、購入者に還元するのが[三井]だと思っている

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4 months

マンション市場を長らく見ているがこんなに急激にマンション価格が上がったことや強い先物高のシグナルを見たことがないのが正直な感想であるこれをバブルと判断するのか新時代のインフレと判断するのか面白く興味深い時代🍀

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2 months

【都心５区】中央区が入っているが文京区は入っていない中央区の銀座や日本橋が入っていて煌びやかな商業施設のイメージも強い【山手線の内側】文京区が入っているが中央区が入っていない文京区の住みやすい落ち着いた住環境や緑なども多いイメージ

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13 days

【住友不動産の良い所】 ①１期１次が一番安くその後は常に値上げの一貫性 ②柱を部屋から逃して圧倒的に有効面積効率が高い ③下り天井が少なく圧倒的に空間効率が高い ④共用施設はエントランスに全力投球 ⑤バルコニーの色合い＋ガラスウォールデザインが秀逸 ⑥先着順でちゃんと買える

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3 months

法人代表者系の与信(年収2,000万円のイメージ) ①役員報酬0円＋法人所得2,000万円　基本的に0 ②役員報酬1,000万円＋法人所得1,000万円　報酬×６で6,000万円の与信 ③役員報酬2,000万円＋法人所得０円　報酬×６で1.2億円の与信 ④給与収入2,000万円（代表者別名義）　給与×10で２億円の与信

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3 months

【今売られている新築マンションは将来は貴重な築浅】築浅マンションは今は大人気であるが東京のマンション200万戸に対して築10年以内の築浅マンションの数が約38万戸で比率が19％今の年間供給戸数15,000戸が10年続くと10年後は総戸数約215万戸に対して築浅が15万戸で比率が７％に激減

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3 months

【住宅ローンの価値】与信を使わないともったいないという言説があるが実際の価値は？例）35年、0.5％、１億円住宅ローン　　通常の金利２％(40年国債利率)0.5％との差額は35年で約3,000万円　これは事実上3,000万円をもらっている状態と同じ結論➡１億円の0.5％の住宅ローンは3,000万円の価値

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21 days

【山手線の内側】　緑の枠内が山手線の内側で交通利便性が抜群に良い　文京区も入っており住環境に優れた地域【都心５区】　青の枠内が都心５区でオフィス等の商業近接で便利　中央区の銀座や日本橋が入っており都心的な生活も【２つの線の枠内】　千代田区及び港区を中心とした最強エリア

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3 months

過去の下落局面プロセス(2010→2012) ①新築マンションの反応が悪化 ②時間をかけても売残り発生 ③決算期に水面下で値引 ④デベ別の値引を引出す方法が公表 ⑤新価格で安く販売しても反応が悪化 ⑥２度目の決算期で売れ残りを値引き ⑦値引きマンション＝ダメの烙印 ⑧話題に上がらなくなる ⑨買い場

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3 months

【これぞ定期借地権マンションのお手本】昔の定期借地権マンションは①本来供給されないであろう好立地②所有権よりも明確な割安感の２点があった今の定期借地権マンションは②も怪しく①は全然満たしていないものが多く本当に残念【私が一番好きな定期借地権マンション】

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3 months

【住友不動産の良い所】 ①１期１次が一番安くその後は常に値上げの一貫性 ②柱を部屋から逃して圧倒的に有効面積効率が高い ③梁を外に出すことにより圧倒的に空間効率が高い ④ガラスウォールデザインは古臭さを感じさせない ⑤株主視点では圧倒的な利益追求は本当に頼もしい

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1 month

【何でこれ残っているのか不思議な感じ】　こんなの住んでいるうちに99％再開発で建て替えが起きて飯田橋駅直結マンションに変身すると思う　住宅ローンで買える１次取得層は真剣に検討していいレベルの物件かも ①飯田橋駅及び商業施設直結 ②1984年新耐震基準(要確認) ③千代田区アドレス

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1 month

正直な話2023年と2024年のマンション価格の上昇スピード(都心の年30％以上の値上がり)は異常だと思っていてこれが続くとは到底思えない　あと、少なくとも2015年以降に購入したマンションはずっと高いなと思いながらブツブツ言いながら買い続けているだけ

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15 days

築古マンションをいろいろ研究をした ①構造的に築何年まで使用が可能なのか ②価格がどこまで下がっていくのか ③いつまで融資の対象になるのか ④築古マンションでも需要が強いエリアとは ⑤マンション敷地持ち分は本当に価値があるのか ⑥建替えは本当に可能かどうか

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2 months

豊海タワーの雑感 ①今の相場感で全体的に２割安い ②さらに値段の歪みも取れる ③中古では出ない特別な部屋も買える ④将来価格の見通しも明るい ⑤購入満足度は絶対高い ⑥この価格で買えるなら複数欲しい ⑦早めに抽選しないとものすごい倍率以上、いまここ下記、今後の対応策のお勧め

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4 months

三田ガーデンヒルズが少し見えてきた

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11 days

【三菱地所の良い所】 ①派手さを排除した外観で品がいい ②販売担当者の品がいい ③来場予約や販売戸数で変に制限がなく品がいい ④利益第一主義に映るような値上げがなく品がいい ⑤今、実際に新築を買いやすいのが三菱物件 ⑥南青山高樹町の建直しの際の補償が厚く誠実

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3 months

【再開発投資の攻略】北品川の再開発は13.5haの大型再開発品川南の再開発も含めると100ha近くの超ド級再開発(麻布台ヒルズの再開発は約８ha) これを題材に自分用に下記言語化予定(反応良ければ) ①個人が絡める再開発の種類 ②どの時点で絡むかの検討 ③再開発の投資とリターンの関係 ④融資��係等

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3 months

グランドシティタワー池袋(東池袋直結) 2023年の第１期で平均坪単価700万円くらいと住友不動産としては安すぎると言われた物件(その後値上げ) 利益は莫大で再開発反対グループから目の敵に総事業費より利益が大きいと試算され豊島区民から陳述書が出ている状態三井の豊海も同じ構図で安くなるかも

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築古不動産

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5 months

中野メモ検討者の30％くらいが港区在住で中野区在住の検討者は2％くらい実需での検討は80％くらい

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3 months

パークシティ中野７月１６日９時時点申込み【初日】 160戸に対して229戸の申し込み最高倍率８倍

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2 months

次にねらい目なエリア（NEXT湾岸） ①現在の評価がそこまで高くない ②都心までの距離が遠くない ③エリア全般が再開発される ④大規模商業圏の範囲　上記を勘案した本命は新宿エリアで新宿エリアは治安等の懸念もあり住宅地としての評価が高くない

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1 month

フォロワー様が4,000人になりましたいつも絡んで頂きありがとうございますあらためて自己紹介 ①年齢　　　旧耐震マンション年齢 ②年収　　　27歳時年収600万円位　28歳時年収800万円位　29歳時年収1,000万円位 ③性格　　　抜け目ないお人好し ④2024年マンション売買歴

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【住友不動産グループの優先順位の推定】 ①住友ビルの開発及び運営　とにかく住友ビルを建てるの大好き ②再開発案件　儲けも多いので再開発で自社物件を取得しつつマンションも供給している感じ ③高級賃貸ラトゥールの開発及び運営　住宅の一等地は分譲せず自社物件高級賃貸ラトゥールとして確保

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築古不動産

@mitaga321

1 month

バブルの定義は難しいけどみんなはどの辺でバブルぽさを感じるのだろうか？ ①都心マンションの最高値更新　都心マンションの売出価格で坪5,000万円以上が登場 ②郊外？まで高値波及　中野や浦和の一般住戸が坪1,000万円以上で登場 ③短期間での価格上昇

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【予算1.3億円ならどのマンションを買う】　資産性の考えは前と同じ基準で予算を1.3億円にして私が１次取得なら欲しい順に並べてみた１位　豊海タワー坪500万円前半80㎡　①中央区◎ 　②超大規模◎ 　③タワー◎ 　④新　築◎ 　⑤駅距離× 　⑥広　さ◎ ２位　パークシティ中野坪650万円66㎡

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築古不動産

@mitaga321

16 days

三井はＨＰ上でこれだけ大きくアピールしていた中野サンプラザの再開発は当然価格に織り込んでいたと思われるそれが中止の可能性があるのに価格下げないことあるの？そもそも価格に織り込んでいないという詭弁は通用しないと思う、、、

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【プラウド神田】　立地やデザインで考えると素敵と思えるマンション　ここの価格だけは想像がつかない　神田駅徒歩２��築12年の小規模マンション55㎡9,600万円（坪576万円）が基準かな　そんなに高い価格は付けられない気もしますが、、、

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築古不動産

@mitaga321

4 months

三井に住んでいます少しだけ気分がいい帰り道

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築古不動産

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4 months

マンションの抽選を外し続けてきた人間のメモ ①１倍と２倍は天地の差ほどある ②２倍と３倍もかなりの差がある（２倍なら必ず次点） ③３倍を超えたら買えないと思っていた方がいい ④買えない場合の機会損失を上回る部屋は基本的にない ⑤最上階が欲しい場合だけは複数申込で抽選に参加

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【23区中古マンション市場で起きていること】 ①販売側最近の急激な価格上昇に伴い過去の実績価格ではなく強めの上昇予測を織り込んだ未来価格の売出しをしているため割安物件が構造的に発生しにくい　さらに売出しで反響が大きいと販売価格の値上改定を行っている状況 ②購入側

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【予算2.5億円ならどのマンションを買う】　今のマンションの資産性を考える上での大きなポイントになりそうなものを列挙する ①エリア　都心３区＞都心５区＞それ以外 ②規模　超大規模＞大規模＞それ以外 ③タワー　タワー＞非タワー ④築年数　新築＞築浅＞それ以外 ⑤駅距離

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築古不動産

@mitaga321

2 months

豊海タワーは半年前の予定価格通りで販売されるとかなり安く映る水準であるもし、これが他のデベロッパーならどんな販売戦略になるか考えてみた ①三井(デべ界の良心) 　１期は値上げなく２期から値上げ ②住友(株主からみたら絶対的信頼性) 　１期から30％アップで予定価格改定

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築古不動産

@mitaga321

1 month

【今予算2.5億円前後で買えるマンション４選】　私には理解出来ないものもあってマンションの値付けは面白いな～と思う ①浦和ザタワー　浦和駅徒歩３分/大規模　23階85.50㎡25,900万円(坪約1,000万円) ②プラウド神田　神田駅徒歩３分/小規模　10階79.70㎡24,500万円(坪約1,014万円)

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築古不動産

@mitaga321

24 days

2023年までもなんとなくそう思っていたけど2024年で確信になった豊海タワーグランドシティタワー池袋グランドシティタワー月島プラウドタワー池袋以上の４つのマンションは買うべきマンションだと思う

マンション好きの外資コンサル

@escapejapan2023

24 days

マンションの価格は希少性で決まる。立地の希少性(例:山手線の内側) 眺望の希少性(例:🗼が見える) 規模の希少性(例:地域最大のランドマーク) など。そして建築費の高騰で今後新築タワマンが加速度的に減って希少になることを前提とすると、「築浅であること」の優位性が超高まると予想してます。

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築古不動産

@mitaga321

2 months

パークタワー勝どきを中心に湾岸は①含み益②居住環境③利便性④将来性の全てが最強レベルだと思うその人たちが次は港区に住みたいと思うかどうかが港区の最大の試金石だと思っている

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築古不動産

@mitaga321

11 days

個人的に過大評価されていると感じるものと過小評価されていると感じるものを列挙して見た【過大評価】 ①築浅マンション(築10年以内の中古) ②旧耐震リノベマンション ③郊外のマンション ④超小規模マンション(敷地面積1,000㎡未満) ⑤駅徒歩９分以上のマンション ⑥定期借地権マンション

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築古不動産

@mitaga321

3 months

医師及び各士業の不動産投資自らの強みを生かした投資をしている傾向 ①医師　与信の高さを生かしたマンション(半投半住) ②宅建士　安く仕入れてリノベ再販 ③不動産鑑定士　１棟物利回り投資 ④弁護士　法律関係が入り組んだビルや借地権等 ⑤税理士　相続がらみの不動産を安く仕入れて販売

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築古不動産

@mitaga321

2 months

2024年に入ってからの都心マンション市況はデベロッパーの強気と弱気が入り混じっての斑模様　以下、各デベロッパーの様子 ①日鉄興和　リビオ文京小石川の価格は強気　リビオタワー品川の販売延期は先行き感も強気 ②住友不動産　すべての物件の価格強気

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【値付けは大事ですね、、】　リビオシティ文京小石川と豊海タワーは敷地面積はそこまで変わらないが再開発に伴う容積率緩和も手伝って豊海の方が５倍以上も大きな建物を建てることが可能となっている　平均坪単価は600万円前半の同じ金額位で同一時期の販売であるが人気の差は歴然、、

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築古不動産

@mitaga321

1 month

港区の伸びがすごいけど港区だけでも約120町丁があるので港区の中でも２極化は始まっている ①港区内の大区分　　内陸＞湾岸 ②港区の内陸での中区分　　3A(麻布、赤坂、青山)＋R(六本木)＞それ以外 ③３A青山の中の小区分

Dr.マンション

@mansionDr_TG

1 month

中古マンション価格は首都圏の中でも東京しか伸びていないし、近畿圏も大阪頼み。東京の中でも千代田区と港区の伸びが異常。

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築古不動産

@mitaga321

2 months

豊海タワーが話題の１日だったと思うが豊海第１期が１次取得層に与える影響を考えてみる ①そもそも１次取得層は今回の抽選に参加出来ない可能性が高い(経験が浅い人に豊海の予約は取れない、、) ②都心大規模タワー/割安/三井と３拍子揃った物件なので大抽選会は必至

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築古不動産

@mitaga321

20 days

私は豊海タワーを買わない(買えない？)ですが一歩引いた所から見える世界 ①中央区超大規模タワーは希少性が高い ②最近のマンションの中でもデザインは秀逸 ③眺望の良さもピカ一 ④同時期に販売されているマンションの中では割安感 ⑤完成まで徐々に工事が進む過程も絶対楽しいはず

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築古不動産

@mitaga321

2 months

ここ20年位はマンション価格は基本的に上昇が続いている　そんな中でタワーマンションでさえ価格が下落している2010年～2012年の価格下落局面のプロセスを記載 ①新築マンションの反応が悪化 ②時間をかけても売残りが発生 ③決算期に水面下で値引 ④デベ別の値引を引出す方法が有料で販売

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築古不動産

@mitaga321

2 months

都心５区の世帯数と非持ち家比率 ①港区（マンションの比率約96％）・146,000世帯/非持ち家比率58％ ②千代田区（マンションの比率約98％）・37,000世帯/非持ち家比率64％ ③中央区（マンションの比率約97％）・92,000世帯/非持ち家比率61％ ④渋谷区（マンションの比率約91％）

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築古不動産

@mitaga321

1 month

再開発も続く下記４つの地域はしばらく人気も安泰かと思う　各街の特徴は大きく違うが駅近の平均坪単価は同じ1,000万円くらいになる予感 ①勝どき（中央区） ②西新宿（新宿区） ③東池袋（豊島区） ④中　野（中野区）

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【旧耐震マンションの出口可能性】現状の建替えルールだと大げさではなく下記のイメージ可能性だけではなく期間も長くなかなか難しい ①下記に該当しない普通の旧耐震マンション　→現時点で99％出口なし ②ポテンシャルがある立地　→20％くらい建替え等の出口あり(20年後)

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築古不動産

@mitaga321

4 months

坪500万円なら確実に安いアトラスタワー小石川が新築で供給されるなら坪900万円くらいなのでその21年落ちが55％くらいで買えるならGOかと最近思うが築2002年～築2007年くらいのタワーマンションの中古の成約価格が安いなと思う結構狙い目だと思う(例：東京ツインパークスや白金タワーなど)

2LDK

@2ldk18

4 months

アトラスタワー小石川。2003年築、春日駅徒歩1分、坪500万くらい。

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築古不動産

@mitaga321

3 months

マンションの希少性(小１点、中２点、大３点) ①地域小　都心7区中　山手線の内側大　港区と千代田の一部 ②駅徒歩小　５分内　中　３分内大　１分内（直結） ③高さ小　30階超中　40階超大　50階超 ④敷地面積小　4,000㎡超中　7,000㎡超大　10,000㎡超

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築古不動産

@mitaga321

22 days

【クラッシィタワー新宿御苑】　新宿御苑駅徒歩４分のタワーマンション　86.65㎡40,900万円(坪単価1,557万円) 　第６次２次の登録期間が10月４日と５日の２日間だけなのでおそらく購入者がいると思われる価格水準

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築古不動産

@mitaga321

23 days

【今売られている新築マンションは将来は貴重な築浅】　　①現在の状況　築浅マンションは今は大人気であるが東京のマンション総戸数約200万戸に対して築10年以内の築浅マンションの数が約38万戸で築浅比率が19％くらい　②10年後の状況

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築古不動産

@mitaga321

3 months

【個人と法人のローン比較＋応用】〇個人(住宅) 　①３種類の所得だけ　②融資甘い　③金利安い〇法人　①すべての所得　②融資メチャ厳しい　③金利高い〇応用　①個人の所得をすべて法人に集める　②法人から個人に給与で支払う　③すべての所得を個人の給与所得にして住宅ローンで活用

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築古不動産

@mitaga321

15 days

エリアが合って見逃すと後悔するマンション複数の選択肢で迷えたらそれは良い時代 ①駅No.1マンション ②駅直結マンション ③デッキ直結マンション ④大規模商業施設直結マンション ⑤総戸数600戸超マンション ⑥40階超のタワーマンション ⑦東京タワー🗼眺望マンション

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築古不動産

@mitaga321

3 months

マンション価格推移 1988年→2003年(15年間不動産価格下落) ①全員含み損 ②悲惨な破産者続出 ③暗い雰囲気 2004年→2012年(上がったり下がったり) ①含み損含み益概念が希薄 ②純粋に住宅を選べていた ③無風 2013年→2024年(11年間不動産価格上昇) ①全員含み益 ②羨ましい成功者続出 ③明るい雰囲気

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築古不動産

@mitaga321

2 months

【港区内陸の価格上昇が止まらない】　下記は港区内陸のプレミアム以外の条件の良い部屋の販売価格であるが2024年になっても価格上昇が止まらない　外観等のデザインは素晴らしいがかなり小規模の物件がこの価格で売れていくのには正直びっくりしている

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築古不動産

@mitaga321

20 days

個人的にはパークコート神宮北参道ザタワーやクラッシィタワー新宿御苑よりもパークコート文京小石川ザタワーの方が高くなると思っている　今の考えを備忘記載

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築古不動産

@mitaga321

23 days

【物件選定の優先順位】　物件購入の際に下記は意識して物件選定をした ①雰囲気　商業近接＞活気あり＞落ち着きあり ②販売手法　１期＞先着順＞２期 ③交通利便性　複数路線＞駅近＞アドレス ④物件内のポジション　高層階＞広さ＞眺望 ⑤部屋の状況　天井の高さ＞角部屋＞間取り ⑥エリア

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築古不動産

@mitaga321

4 months

定期借地権マンションと築古マンションは住宅ローン等の融資が付きにくのが現状である自分は住宅ローン等が組めても将来の売る相手がローンを組めないケースもあるので一般実需の人は買わない方が良いと断言しときます私は両方とも買っていて苦労しているので、、、

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築古不動産

@mitaga321

4 months

芝御成門は私だって高いと思ったけど気に入ったマンションで申込をしたそれが倍率が少しつきうれしくて呟いたらバブルだと言われて正直モヤモヤグロスが安くて坪単価が下限のマンションに高倍率つくのはバブルですか？都心をあきらめきれない実需層の心の叫びでもありますよね？これで最後

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@mitaga321

4 months

横浜フロントタワーは投資層がかなり多かったと思うそんな横浜フロントタワーの現在は衝撃的な状態 ①総戸数４５９戸の約１５％の70戸が未入居転売 ②総戸数４５９戸の約９０％の400戸以上が賃貸＊ダブりも多いのでネタとお考えください

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築古不動産

@mitaga321

4 months

【怖いか？私のこの無駄な才能が】パークシティ中野の160戸全ての部屋の予想倍率表を作ってしまった、、、 160戸に対して1000の申込み(平均倍率6.3倍)が入ると仮定して部屋力と販売価格を加味して全部屋に割りふってみたいろいろあるから公表しない予定だけど、、あー楽しかった✨

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@mitaga321

29 days

新築マンションの価格が高いか安いかはともかくとして資産性について今一度考えてみる ①新築マンションは70年近くは住むことが可能 ②住むだけでなく貸して賃料収入を得ることも可能 ③70年後に資産価値として土地の持ち分が残る ④最大50年の分割支払いで購入可能

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1 month

【相対的にマンションが安い高いシチュエーション】一時的に安い時期　①新築１期１次の大量供給時期　②完成直後の地権者及び転売者からの供給過多時期　③再開発完成の１年前くらいの時期の近隣中古　④しばらく新規供給がない地域の中古　⑤株価が大暴落した次の日に中古の鬼指値

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@mitaga321

4 months

ザパークハウス芝御成門の抽選高いと言われていた平均坪単価920万円でも平均倍率3.8倍位１倍１部屋２倍８部屋３倍５部屋４倍９部屋５倍３部屋６倍４部屋９倍１部屋私はかすりもしなかったですはい、気持ち切り替えます

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@mitaga321

3 months

今は大人気のあのマンションも販売当初は言われていたネガ ①パークコート文京小石川ザタワー文京区ママはあんなタワマンを絶対に認めない ②パークコート赤坂檜町ザタワーあんなペンシルマンションは辞めておけ ③パークコート青山ザタワー霊園近接でバルコニー出れない不完全なマンション

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28 days

プラウドタワー池袋プレミアム143.76㎡が７億円ちょい想定(坪1,600万円超)

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2 months

港区の平均坪単価が2,000万円以上になりそうなマンションで私が思いつくものだけ記載 ①平均坪単価5,000万円以上　アマンレジデンス東京(2023年築) ②平均坪単価3,000万円以上　虎ノ門ヒルズ(2014年築) 　麻布台ヒルズ(2023年築) ③平均坪単価2,500万円以上

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3 months

【比較的マンションが安いシチュエーション】一時的に安くなるイメージ ①新築１期１次の大量供給時期 ②完成直後の地権者及び転売者からの供給過多時期 ③再開発完成の１年前くらいの時期の中古 ④しばらく新規供給がない地域の中古 ⑤居住中の中古(指値) ⑥60日～90日くらい売残りの中古(鬼指値)

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@mitaga321

2 months

ブランズ白金台五丁目９階坪1,800万円くらいと聞いていたけど坪1,500万円で販売するみたい、、

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3 months

もしマンション下げ相場が来たときのメモ ①底で買うのは難しい ②買ってからしばらくはずっと含み損 ③下落時に買う方が度胸が必要 ④不況や金利等で買える金額も減少 ⑤魅力的な中古は市場に出回らない ⑥値段が下がる中古は魅力がない ⑦魅力的な新築は買い‼️

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@mitaga321

27 days

【パークシティ中野ザタワーブリーズの評価】　中野のエリアについては大好きだけど三井の広告表現に強い違和感を感じる　今は①大規模、②タワー③駅直結などの駅近が大人気であるがこれを誤認させている可能性もあるかなと ①大規模

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@mitaga321

2 months

【再開発の豊海タワー】 ①地権者は宝くじが当たったくらいの大儲け ②購入者は割安の売出しで抽選当たれば大きな含み益 ③デベロッパーは再開発は滅茶苦茶儲かる(利益率50％超？) ④儲かりすぎるので業界全体で利益を分けるＪＶ形式 ⑤参加者全員が儲かるのおかしくない？

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@mitaga321

1 month

【サンプラザ中野再開発延期について】　もし立地の良い中野の大規模再開発が工事費増加でとん挫するなら都心以外の再開発はもう再開発不可能だと思う　今回の実情は下記のイメージ　①61階建てで約900億円の工事費増加見込み　②１階当たりの工事費が約15億円程度の増加

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@mitaga321

12 days

旧耐震の築古マンションを現在も４件保有している私からのアドバイスです初心者は特にですが旧耐震マンションは買わない方が良いです初心者には新築所有権がお勧めです

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@mitaga321

15 days

築古マンションをいろいろ研究をした ①構造的に築何年まで使用が可能なのか ②価格がどこまで下がっていくのか ③いつまで融資の対象になるのか ④築古マンションでも需要が強いエリアとは ⑤マンション敷地持ち分は本当に価値があるのか ⑥建替えは本当に可能かどうか

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19 days

【西新宿３丁目再開発】　高さ229ｍ63階建てと高さ228ｍ62階建て超大規模ツインタワーマンション計画　総戸数は3,200戸でパークタワー勝どきサウス×２の規模

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築古不動産

@mitaga321

2 months

旧耐震マンションは一般の人には絶対お勧めしないけど本当に面白い分野実際に旧耐震マンションを４件買ってみていろいろな気付きを発見その発見の一つが新築マンションは想像以上に資産性のポテンシャルが高いこと

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1 month

【2024年のマンション価格上昇後の先行きの雑感】 ①ある程度の物件数を保有している人　新規購入は抑制していているが本格的に保有資産の売却までは進めていないように見えるので先行き不明のスタンスに見える ②１戸又は２戸は保有している人

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@mitaga321

2 months

中古マンション価格を比較するのは難しい？　マンションを選ぶ際に中古物件の経年の影響をどの程度織り込むかは物件によるというが正解だと思う　私は下記をイメージとして微調整して比較している (特別)は大規模物件又は大きな道路に接道の物件

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@mitaga321

3 months

④パークコート北参道ザタワー北参道ってどこ？、え東京なの？ ⑤パークコート虎ノ門すき屋近接だから[ザタワー]付けれない ⑥パークタワー勝どきミッド勝どきだからパークコートになれないんでしょ [買えた人は本当に大勝利]

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5 months

パークシティ中野（大規模再開発） 17階A-58As58.25㎡13,780万円（南向き眺望あり）ザ・パークハウス芝御成門（都心物件）３階Ｃタイプ57.27㎡13,800万円（南東角眺望なし）ほぼ同じくらいの坪単価800万円くらい

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@mitaga321

1 month

2024年はデベロッパーに相場形成を上手くやられた１年になりそう購入サイドの観点では少ない新築供給数で多数の中古マンション価格に多大な影響を与えたのが正直痛かったと思う　あと多数の物件エントリーと抽選高倍率データをデベロッパーに取られたのは痛恨の極みかも

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@mitaga321

2 months

三井豊海タワーが値上げしないで安いままなのは再開発絡みかも不自然に安かった住友のグランドシティタワー池袋1期と同じ構図

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@mitaga321

3 months

グランドシティタワー池袋(東池袋直結) 2023年の第１期で平均坪単価700万円くらいと住友不動産としては安すぎると言われた物件(その後値上げ) 利益は莫大で再開発反対グループから目の敵に総事業費より利益が大きいと試算され豊島区民から陳述書が出ている状態三井の豊海も同じ構図で安くなるかも

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@mitaga321

29 days

私自身はマンション価格は緩やかに上昇して欲しい派閥だけど下落するかも知れないという恐怖感がないと購入者及びデベロッパー共に強気になり過ぎて一本調子で価格上昇してしまうマンション価格の健全な価格上昇のために一回はちゃんと目に見える形で下落して欲しい

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@mitaga321

1 month

1980年代のバブルは凄まじいのはデータ上は知っているが相場に参加していなかったので正直、熱量はわからない　５年～６年ぐらいの間で東京23区の地価が１０倍以上の上昇があったみたい　東京以外の都市でも価格上昇が凄く札幌9倍、高槻９倍、仙台８倍、木更津７倍はぐらいの上昇

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@mitaga321

1 month

勝どき駅と東池袋駅はここ15年くらいライバル的な位置づけでほとんど同じ水準の価格形成がされてきた　分譲中の駅直結のパークタワー勝どきとグランドシティタワー池袋も共に最低坪単価900万円以上の水準に届こうとしている

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@mitaga321

3 months

【アドレスは重要なのだろうか？】なんとなくの序列 ①港区内の大区分　内陸＞湾岸 ②港区の内陸での中区分　3A(麻布、赤坂、青山)＋R(六本木)＞それ以外 ③３A青山の中の小区分　南青山５＞南青山３、６＞北青山全般＞南青山４＞南青山＝南青山１＞南青山７港区だけでも約120町丁があるらしい

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@mitaga321

3 months

あらためて自己紹介 ①年齢　旧耐震マンション年齢 ②職業　都心で税理士法人経営 ③年収　25歳時年収200万円位 ④趣味　マンション観察 ⑤マンション購入歴　新築10件、中古５件 ⑥好きなエリア　山手線内側 ⑦ｘ開始　2024年５月(今900ポストくらい) ⑧引越し歴　８回(表参道が一番長い)

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@mitaga321

2 months

フォロワー様が3,000人になりましたいつもありがとうございますあらためて自己紹介 ①年齢　　旧耐震マンション年齢 ②年収　　26歳時年収400万円位 ③趣味　　マンション観察　食べ歩き(誰かご一緒してください) ④マンション購入歴　新築10件、中古５件

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@mitaga321

2 months

2023年初めの三田ガーデンヒルズとワールドタワーレジデンスの販売時は少し高いけど物が良いから買おうという人も多かったと思う(無抽選も数多くあった) 割安だから買ったのではなく気づいたら大きな価格上昇していたというのが実情では皆が割安だと考えている豊海タワーのリセールがどうなるのか？

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