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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

2018年から不動産投資をスタートし、7棟購入、3棟売却、1棟新築をするまでの軌跡とノウハウを一冊のnoteにまとめました。 ▶サラリーマン不動産投資のすゝめ

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サラリーマン不動産投資のすゝめ｜ゆとり┃会社員☓不動産投資家

不動産投資のことを正しく知って欲しい「不動産投資は、しっかりと勉強をしてから始めるべきだ。」そんな言葉を、色々な場面で何度も耳にされている思います。でも不動産投資って、分野や種類が多すぎて、どこから手を付けて、どこまで勉強すればよいか、正直よく分からないですよね？「購入」「融資」「客付」「管理」「経費」「修繕」など、それぞれの細かい分野においてですら、何十種類もの書籍、ブログ、動画、...

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ゆとり

3 years

僕はメーカーに勤めていたからよく分かるのですが、日本の大企業メーカーの社員への優しさは本当に異常です。中にいると感じにくいのですが、教育制度や福利厚生の充実度、退職金の手厚さ、怠けていても一律昇進できる人事評価制度等、外資と比べたときの『ユルさ』は人によっては天国だと思います。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

サラリーマンは、とにかく絶対これだけやっておけ。合同会社でもなんでもいいから、若いうちからプライベートカンパニーを作る。妻を社長にする。月に数万円でもいいから売上を作る。黒字決算を3期分作る。定款に余白を残しておく。いつかそれが黄金の卵を産むガチョウになるときが来るから。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

たった年収1,200万円程度で家賃20万円のタワマンに住んでしまったら、都内では相当苦しい暮らしが確定します。さらにアルファード、嫁平日ランチ、子SAPIX、夫オーダースーツ、年2回海外旅行コンボが発生すると、ほぼ確実に死亡確定です。異論あればお願いします。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

この手のツイートをすると「中の人」からは「そんな甘くない！」というリプが来ることが多いのですが、それは外の厳しい世界（外資や中小企業）を知らないから。中小企業の恵まれなさから比べたら、大企業の安定感は比較するのもバカらしくなるほど違い過ぎるよ。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

フツーの会社員はとにかくこれだけやっておけば50歳で億り人になれるよ。 1. 共働きダブルインカムで爆速貯蓄 2. 妻社長法人を作り不動産購入 3. お金を法人へ貯蓄 4. 妻の退職後は役員給与で生活 5. 夫と妻社長で所得を平準化 6. 小規模企業共済に加入して節税 7. 夫は会社の持株会を積み増し以上

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

管理会社から送られてくる設備交換費用の見積もりを見て「ガッツリ乗せられてるやん…」と憂鬱になっているそこのあなた…ダマされたと思ってこの会社名をググってみてください…あぁ、世の中にはこんな便利なサービスがあったのかと、驚くことでしょう…コ…交換…でき…る…くん…

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

典型的な日本の大手メーカーに勤めているが、この度、2年に一度の定期昇給（同期の約90%が横並びで昇進する）があった。毎月の基本給が＋10万円、ボーナスが年間で＋60万円ほどUPしたので、年収が＋200万円ほどUPした。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

会社員給与は源泉徴収でガッツリ持っていかれるけど、個人事業主として青色申告して、不動産の減価償却で所得控除➨税還付をキメれば、エゲツないキャッシュフローになるんだよね。こういう自分にとっての最適なキャッシュフローを設計・デザインできている会社員は、ほとんどいない気がする。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

【不動産収益シミュレーションを販売】僕が物件を評価するときに使っている、自作のExcelシミュレーションを販売しています。物件情報を入れるだけで、即座に30年分の収益シミュレーションが算出されます。プリントアウトすれば、そのまま銀行へ提出することもできます。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

不動産を割安に買いたいなら、決して「投資家」から買ってはいけない。「金持ちか老人」から買うのが正解。僕が今まで買ったアパートの売主のプロフィールは👇 👵50歳資産家の妻 👵50歳資産家の妻 👵60歳資産家の妻 👨60歳医師 👨60歳弁護士 👨40歳地主の息子 👵60歳市議会議員の妻

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

たかが年収1,200万円程度で家賃20万円超のタワマンに住んでしまったら、都内では相当苦しい暮らしが待ち受けています。まず、貯金はできないでしょう。更に、みんな大好きアルファードに乗ろうものならほぼ仮死状態ですし、子供をSAPIXに通わせた瞬間、死亡が確定します。異論あればお願いします。

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ゆとり

5 years

【新作note公開】これまで反響がとても大きかった「ソニー生命の変額個人年金」についてnoteを執筆。商品のメリット・デメリットについて、かなり詳細まで踏み込んで書きました。実際の保険設計書も載せています。 ▶️僕がソニー生命の変額個人年金保険をオススメする理由

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僕がソニー生命の【変額個人年金保険（世界株式型）】をオススメする理由｜ゆとり┃会社員☓不動産投資家

世間には資産運用の選択肢が多すぎる世間には資産運用の選択肢が多すぎます。制度面だけでも、NISA、積立NISA、iDeCo、企業型確定拠出年金などがありますし、更に細かい運用方法としては、日本株式、世界株式、新興国株式、インデックスファンド、不動産REIT、日本国債、外国債、社債、、、正直、挙げ始めるとキリがない程の運用方法及び制度が世間には存在しています。普通の会社員であれば、よほ...

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

公庫マル経10年融資でアパートを買う。 10年間キャッシュフローは出ない。家賃はすべて返済に充てる。 10年後には完済。すると土地とアパートが手に入る。それを30年間で3回繰り返す。 3つの土地とアパートが手に入る。もはや錬金術。誰でもできる。超カンタン。なぜやらない？

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

【初心者用不動産投資のルール】・地形(ｼﾞｶﾞﾀ)が悪い物件を買わない・群馬/茨城の物件を買わない・擁壁物件を買わない・安易に築古に手を出さない・築浅から始める・キラキラ系業者から買わない・雨漏り物件を買わない・ハザードやばい物件を買わない・家賃3万円以下の物件を買わない

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

これまで膨大な時間をかけて資料のPDF化や印刷をしてきたことを死ぬほど後悔した…… 不動産投資家の自宅での書類作業の相棒には、brotherのインクジェット複合機 MFC-J6983CDW 一択です。特に両面同時スキャンとA3印刷は神。

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@yutori_ooya

ゆとり

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エリサーにとっていちばん簡単な資産形成法は、35歳になるまでに土地値のあるエリアで1億円以下の新築または築浅アパートをとりあえず2棟買って、20年で返済してしまい、その間に蓄積したキャッシュと完済したアパート2棟をガチホしておくだけ。ほんとこれだけ。

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@yutori_ooya

ゆとり

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さほど悪くない一棟アパート2〜3棟買って、真面目に20年くらい働けば、普通にやってたらどうやっても達成できないくらいの純資産が積み上がるんだから、さほど優秀でない一般人・サラリーマンは、とりあえずアパート買っておけばいいじゃん、と思っている

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ゆとり

2 years

不動産で融資を引くために、以下の4つは必ずグリップしておくべきです。 1.各市区町村の「商工振興課」 2.商工会議所 3.日本政策金融公庫 4.商工組合中央金庫特に、商工会議所の使える担当者をグリップしておくことが一番大事です。制度融資や補助金申請など、何にでも大活躍してくれます。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

「年収はドメインで決まる」ってことを、何で誰も教えてくれなかったんだ。自分の優秀さを信じ、衰退するドメインに飛び込んでしまい、社内の出世競争で消耗することの費用対効果が悪すぎる。これから就活をする学生諸君。本気でこの言葉の意味を考えた方がいいよ。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

初心者はズバ抜けた築古物件ではなく、とりあえず7,000万円利回り8.0%の建売新築APを買いましょう。空室経費税償却を除いても年250万円は純資産が積み上がる。 5年後（+1,250）には利回り9.7%相当（560÷5,750）の築浅を保有しているのと「実質」同じ。築5年利回り9.7%の物件なんて他に無いです。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

【僕の不動産投資の鉄則&ルール】 ✔擁壁物件を買わない ✔陸屋根の物件を買わない ✔接道が悪い物件を買わない ✔浸水エリアの物件を買わない ✔家賃3万円以下の物件を買わない ✔利回り8％以下の物件を買わない ✔5千万円以上の築古物件を買わない ✔土地積算30％以下の物件を買わない

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

誤解を恐れずに言うと、不動産投資は借金したモン勝ち。仮に金利2%で3億円借りられたら、平均利回り9%として、家賃2,700ー空室損200ー経費500ー金利600＝1,400万円（現金+元金返済）/年ここまでくればもうサラリーマンはアガってOK。だからこそ、借金する力が最も重要。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

自主管理大家さんは絶対これをやっておいて！アパート設備の規格一覧表と取扱説明書のGoogleドライブ保管！僕はオンライン説明書ダウンロードorスキャンしたPDFを保管しています。設備故障のときにわざわざ現地に行ったり入居者に色々と聞かなくても、設備の規格名を伝えて修理業者を派遣できます。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

【保存版・拡散希望】また名著を見つけてしまった・・・。木造/鉄骨/RC問わず、これから新築を目指している人は、一度読んでおいて損はない一冊です。不動産開発にあたっての基本的な知識を網羅的に学べる一冊。 300ページくらいあります。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

すべての高属性エリサーにオススメしたいのが、合同会社でもなんでもいいからとりあえずプライベートカンパニーを作っておくこと。月に数万円でもいいから売上を作り、黒字決算を何期分か積み上げておくこと。定款に余白を残しておくこと。いつかそれが受け皿になり、お金を産んでくれるときが来る。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

毎月の飲み会を1回減らすだけで、毎月5千円の節約。年間で6万円。定年の65歳までの40年間、このお金を2.5%（米国債くらいの利率）で複利運用すれば、65歳のときには大体270万円くらいになる。それを80歳まで同じ利率で運用すれば、400万円くらいになる。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

今まで買ったオーナーチェンジアパートの売主プロフィールはコチラ↓ ①50歳~ 資産家の妻 ②50歳~ 資産家の妻 ③60歳~ 資産家の妻 ④60歳~ 医者 ⑤60歳~ 弁護士 ⑥40歳~ 地主の息子 ⑦60歳~ 政治家の妻不動産を割安に買いたいなら、「投資家」からは買わず、「金持ち」から買うのが正解。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

不動産投資初心者にこれだけは覚えておいて欲しい。手放せない（＝売れない）物件だけは絶対に買ってはいけない。手放せない物件がこの世で一番のクソ物件。不動産の悪い部分が凝縮されている。どんなに良く見えても、手放せない物件だけには手を出さないで欲しい。これだけは覚えておいて。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

✡共働きで税率を下げる方法✡ ①会社員(夫)→年収1,000万円最速到達 ②会社員(妻)→年収300-500万円程で適度に労働 ③個人事業主(夫)で不動産→減価償却費計上→総合課税で①を節税 ④法人設立で不動産→税率が低い妻へ役員給与 ①〜④で所得をグルグル回し、実効税率の最小化ポイントを見つける。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

不動産投資は、中長期的には土地への投資です。地方不動産投資家の中でも、このカラクリに気がついた本当に賢い投資家は、地方物件を売却して資金を得ながら首都圏にシフトしてきています。大事なのは、順番です。始めは資金力がなくて首都圏で戦えなくても、最後は首都圏に来るのが正しい選択です。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

なんちゃって23区✕新築利回り8%より、東京寄り千葉県西部主要駅✕新築利回り9%の方が実はオイシイということに、気が付いている都民は少ない。多分、大宮あたりも同じ感じ。これぞ不動産投資における歪み。十把一絡げに23区を目指さずに、地の利を活かして闘った方が良いですよ。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

🔺宅建の重要論点555メモ🔺 2019年の宅建試験のときに作ったメモ。 LECの問題集の抜粋です。新民法には対応していませんが、主要な論点は網羅していると思います。今年の宅建試験受験者の皆さんにシェアします✏ 頑張ってください😊

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

実際に不動産投資を始めてやっと気付いた。築30年超えの木造アパ/RCマンション/ボロビルは、よほど「勝てる理由」が無い限りやるべきじゃない。築古は新築や築浅に比べて出口の難易度が格段に高く、初心者向けじゃない。同じ理由で、地方アパやボロ戸建てもね。出口を出るまでの含み益はまぼろし。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

【永久保存版】不動産投資のバイブル第1章　収益編 ①『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』 ②『不動産投資専門税理士が教える不動産投資の「収益計算」』 ③『Excelでできる不動産投資収益計算のすべて』

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@yutori_ooya

ゆとり

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若手社員の皆さんにこれだけは覚えておいて欲しい。平凡な能力しか持たない我々が終わりなきラットレースを抜け出すには、不動産か株の力を借りるしか方法は無いです。ちなみに、株はマジで難しいです。不動産も勿論大変ですが、株より難易度は低いです。マジでオススメ。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

これだけは絶対に覚えておいて欲しい。坪賃料1万円以下の新築には絶対に手を出さないこと。例えば20㎡ならば家賃は6万円以上、25㎡ならば7万5千円以上。この坪賃料ラインを割ってくると、同じ利回りに見えても経費率が上がってきて、時間の経過（建物の減価）と共にどんどん経営が苦しくなる。

@yutori_ooya

ゆとり

4 years

初心者はズバ抜けた中古物件を狙うのではなく、とりあえず5,000万円利回り8%の建売新築APを買いましょう。空室損・金利・経費を除いても年150万円は純資産が積み上がる。 5年後には、利回り9.4%相当の築浅を保有しているのと実質同じ。逆に、築5年築浅利回り9.4%の物件なんて買えないでしょう？

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@yutori_ooya

ゆとり

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僕は夫婦で掛け捨てのガン保険に入っています。色々と調べた結果、セコム損保のメディコムにしました。医療保険の話になると「高額療養費制度があるから不要」論が沸き起こりますがが、ガンになったときに想定される心的負担を想像すると、せめてお金の不安だけでも徹底的に消しておきたいと思う。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

これは不都合で信じたくない真実ですが、業者からあなたに回ってきた物件は、あなたの前に川上の投資家たちに先に紹介され、彼らが買わなかった物件です。裏を返せば、彼らが買いたいと思うような本当に良い物件はあなたには回ってこないのです。では、川上の投資家にあなた自身がなるためには……

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

✡自主管理大家必須アイテム✡ 1⃣エリクラ（共用部清掃） 2⃣交換できるくん（室内設備交換） 3⃣暮らしのマーケット（クリーニング） 4⃣パーキングポイント（駐車場募集） 5⃣ジモティー（自主客付） 6⃣Gmail（客付依頼メール） 7⃣Eight（名刺管理アプリ） ➔自主管理は仕組化すれば費用対効果◎

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

これだけは肝に銘じておきたいのですが「会社が潰れるのは利益が出ないときではなく現金が無くなったとき」ということ。借金して規模拡大ばかりして、手元現金が少ない人は黄色信号です。銀行は雨の日には傘を貸してくれない。小さく投資し、早く回収し、現金を増やす。これが王道です。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

あんまり言うと怒られるからめったに言わないけど。例えば7000万円の新築APを利回り8.0％で建てても、手元にキャッシュはほぼ残らない。満室家賃560-空室40-経費100-返済400=20万円 ※税引前 ※フル22年2.0％前提もはや怖い話。皆この現実に気づいているのか。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

不動産投資ってマジでもはや現代の錬金術で、正しくやればやらなかった場合に比べて確実に資産形成できるんだけど、なんでこんなにも一部の人しか始められないかって言うと、不動産投資は悪だというイメージがワンルームとかカボチャとかスルガのせいでついちゃったことも背景にあるんたろうな

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

荒川・墨田・江戸川の新築RCの単身者用1K/1DKの状況が悲惨。 ①敷金ゼロ ②礼金ゼロ ③フリーレント300 ④インターネット無料 ⑤仲介手数料ゼロ ⑥家賃は周辺相場並み最強（最弱）６コンボ決めてるのに、新築後何ヶ月も入居が決まっていない様子。これなら千葉県西部エリアの方が都内より良い。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

最近出回っている築浅の鉄骨はマジで買わない方が良い。先輩投資家が割安で建てた新築の出口になるだけ。今後の金利上昇、家賃下落、経費率上昇に耐えられない。今から不動産投資をスタートするなら、好立地かつ小ロットの土地から新築を仕込むか、土地値ボロビル買うか、種銭ひたすら貯めるか。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

不動産投資初心者はこれだけ守っておけ！【買わない物件10カ条】 1️⃣田舎の物件 2️⃣擁壁の物件 3️⃣雨漏り物件 4️⃣ハザード物件 5️⃣旗竿地の物件 6️⃣築古RC/鉄骨物件 7️⃣キラキラ業者の物件 8️⃣家賃3万円以下の物件 9️⃣やたらとDIYが要る物件 🔟向こうからやってくる物件

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

初心者はズバ抜けた中古物件を狙うのではなく、とりあえず5,000万円利回り8%の建売新築APを買いましょう。空室損・金利・経費を除いても年150万円は純資産が積み上がる。 5年後には、利回り9.4%相当の築浅を保有しているのと実質同じ。逆に、築5年築浅利回り9.4%の物件なんて買えないでしょう？

@yutori_ooya

ゆとり

5 years

築古✕高利回りの罠にご注意を。築浅で3,000万円・10年融資・利回り12.0％の物件の場合元金は毎年300万円減少（ほぼ家賃で充当可能） 1年後の残債利回り ≒360÷(3,000-300)≒13.3％ 2年後≒15.0％ 3年後≒17.1％ 5年後≒24.0％築浅で買って5年運用すれば、実質的に高利回り物件と同じ。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

もはや年収1千万円はエリサーでも何でもない時代が既に来てしまった。都内に限って言えばむしろ貧困感すらある。お金を産む財布を複数持てっていうけど、ほんとその通り。1家庭・1プライベートカンパニーはこれからの必須条件になるだろう。源泉徴収されるがままの受け身リーマンは負け組まっしぐら。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

平民の平民による平民のための資産形成 ①共働きダブルインカムで爆速貯蓄 ②妻社長の法人を創り不動産を買う ③法人にお金をどんどん貯めていく ④妻の退職後は役員給与で生活する ⑤会社員夫と妻社長で所得を平準化する ⑥小規模企業共済に加入して節税する ⑦とにかく不動産を買い増す以上

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

あまり広まって欲しくないですが、こういう良書があるということだけは、伝えておきたいと思います。＃ゆとりの不動産投資バイブルシリーズ＃優れた書に勝る師は無し

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

これを言ったら元も子もないけど… 不動産投資で効率的に規模を拡大したいならば、本業年収を上げるのが手っ取り早い。本業年収が低い状態でどれだけ努力しても、伸び代とスピードに限界がある。年収500万円の人と1,000万円の人とでは、恐らく3~4倍以上の規模拡大スピードの差がつくイメージ。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

普通のサラリーマンが不動産投資で本気で成功しようと思ったら、3~5千万円程度の中規模アパートを2~3棟売却してやっとスタートラインに立てるかと。初期の物件を買い進めるフェーズでは、頭金や諸費用で手元現金はどんどんなくなり、買えば買うほど一旦は貧しくなる。その連鎖を断ち切るのが売却です。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

不動産投資は「ババ抜き」ゲーム。基本的なルールとして、ババを最後まで持っていたら「負け」。実際に物件を買って、初めてその本質に気がついた。だから、「土地値が低い築浅」と「修繕リスクの高い築古」の売却を進め、「土地値のある築古」と「土地値のある新築」にポートフォリオを移行中。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

新築で単身者用木造アパを建てた経験から、これだけは言っておきたい。賃料単価が安いエリアでは新築を建てない方がいい。最大の理由は経費率の高さ。僕の賃料ボーダーラインはざっくりこんな感じ。・16㎡：54,000円以上・18㎡：58,000円以上・20㎡：64,000円以上・22㎡：70,000円以上

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

大企業のサラリーマンはおいしい職業だ。フツーに大人しくしているだけで、年収1,000〜1,500万円が実質保証されている。大企業の倒産リスクは微々たるものだし、個人事業や起業に比べればリスクは圧倒的に低い。あまりにも旨味があり過ぎて、声に出して言う人が少ないだけで、みんなヌクヌクしている。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

年収1,000万円程度の"自称エリサー"よりも、年収400~600万円程度＋プライベートカンパニー（アパート1~2棟保有）の方が、可処分所得ベースではリッチな暮らしをできると思う。特に都内では、年収1,000万円程度ではむしろ劣等感すら感じてしまう人も多いのでは？源泉徴収リーマン総貧困時代。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

地方不動産の保有リスクを考えずに安易に投資している人が多過ぎる! 地方の一棟モノを長期融資で引いて幻のキャッシュ・フローを得ても、必ず訪れる大規模修繕＆家賃下落＆AD地獄＆売却しようにも融資がつかない＆解体しようにも解体費用がかかる＆土地の価値は無い! これはいったい何の罰ゲームか!

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

新築アパートにはEVERNET製のデジタルドアロックがオススメ。暗証番号で簡単に解錠することができる。オートロックで、外出時に鍵を持ち歩く必要がない。空室内見時、客付は管理会社に鍵を取りに行く必要がない。退去入替時の鍵交換費用も不要。物理鍵を使う理由が見当たらない。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

築浅とかで利回り8〜9%レベルの物件を、金利2%台後半×25年とかの融資条件で買ってしまったら、びっくりするほどキャッシュフローがカツカツになるので、会社員としての豊富な入金力がない状態で買ったら即死します。ましてや、築古土地値物件とかだと、更に経費率上がってドボンします。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

これは自分史上最大のライフハックですが、アパート賃貸募集のネット掲載写真のトップ画って、普通は明るい昼間の外観写真にしますよね？試しに、あれを夕暮れ時の写真にしてみてください。玄関や共用部のダウンライトとかが良い感じに映えて、閲覧数や反響率が一気に上がります。これ、ガチです。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

投資対象とその近辺の地盤について、僕はGAIAというサイトで調査します。新築を建てたり土地売りする場合、地盤は大切な要素です。例えば、新築を建てる場合に土地の地盤が弱いと、地盤改良費が百万円単位でかかるので要注意ですね。ご参考までに。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

【購入か賃貸か】この論争の答えは人それぞれ、というのが一つの真理とは理解しているが、今回マジメに検証してわかったのは、分譲マンションを賃貸で借りて、家賃を経費化して節税メリットを取りつつ、大きな債務を背負わずに身軽に生活し、与信は事業(不動産投資)に振り向けるのが最強ということ。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

不動産投資バイブルまとめ第1章　収益編▶️ 第2章　哲学編1▶️ 第2章　哲学編2▶️ 第3章　融資編▶️ 第4章　法人編▶️ 第5章　節税編▶️ 以下、続く

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

新社会人の皆さん。これだけは覚えておいて下さい。平均的な給与と能力しか持たない君たちが、終わりのないサラリーマンのラットレースを抜け出すには、不動産の力を借りるしか方法は無いです。それ以外に成り上がる方法は無いです。死ぬ気で種銭を貯めて、まずは一棟アパートを買いましょう。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

不動産投資は「ババ抜き」ゲーム。基本的なルールとして、ババを最後まで持っていたら「負け」。だから「土地値が低い築浅」と「修繕リスクの高い築古」の売却を進め、「土地値のある築古」と「土地値のある新築」にポートフォリオを移行すべき。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

これは名著。びっくりした。すべての不動産投資中級者が読むべき1冊。融資について、めちゃくちゃ勉強になる。内容の素晴らしさに対して、装丁のチープさがホントもったいないけど。現役融資担当者がかたる最強の不動産投資法

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

地主でもない、自己資金も少ない、属性もそれなり。そんな状態でTwitterやブログで成功者の発言の表面的なところだけを見て、それが全てだと勘違いしてしまった不幸な初心者が多いです。自分のステージやステータスに見合った「そこそこの」物件でスタートを切るしかない。成功に近道は無いです。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

3年前に初めてアパートを買ったとき、所有欲が強く満たされるとともに物件への愛情を感じたが、時の流れと共に、雨漏り/クレーム/家賃滞納/近隣トラブル/原状回復費用＆AD地獄等の憂き目に遭い、そんなノスタルジックな感情はどこかへ消え去り、こうやってオトナの大家になっていくんだなと悟った。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

新社会人や、まだ持ち家を買っていない若者には覚えておいて欲しい。人生で初めて買う不動産が、分譲マンションや戸建てなのか、それとも一棟アパートなのかによって、その後の60〜70年の人生が大きく変わる。 70歳定年まで働きたくないのであれば、まずは収益不動産を買うべき。これほんとだから。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

東京寄りの「千葉県西部」で不動産投資をする場合、鉄道路線の特徴を理解しておくことは大切。JR総○線に比べて、東京メトロ東○線のお客様の属性は総じて悪い。賃料も東○線が少し安い。客付け会社さんに聞いたところ、総○線と東○線では保証会社審査の通過率も全然違うみたいですね。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

正直なところ・・・「家賃5万の戸建を200万で買って利回り30%ウェイ♪」みたいな話を聞くと、「修繕費とか固都税引いたら絶対お金残らないよね？」って思ってしまう。小規模の戸建は労力に見合わない。利回りだけでは意味がなくて、規模（レバ）の観点が無いと・・・ね。実際、どうなんだろう？

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

新築アパートを建てたり中古物件を買う場合は、必ず「重ねるハザードマップ」で地盤やハザードのチェックをします。物件の住所を入力するだけですぐに確認できるので、とても便利です。今年竣工した新築アパートは、洪水、高潮、地盤、土砂災害すべてクリアしています。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

また名著を発見してしまった…。もっと早く読んでおいたら良かった。客付で悩んでいるヒマがあったら、まずはこれを読んでみて。タイトルの胡散臭さとは裏腹に内容は本質的かつ実践的です。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

【やっててよかったことランキング】 ①不動産投資 ②転職(2回、年収2倍) ③Twitter(フォロワー1.2��人) ④大学同世代ネットワーキング ⑤海外旅行(10ヶ国以上) ⑥英会話(オンライン会話) ⑦結婚(子供1人) ⑧プライベートカンパニー設立 ⑨筋トレ ⑩読書 ※iDeCo/NISAは大して影響ないので除外

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

デザイナーズ物件も、セキスイハウス物件も、レオパ物件も、得体の知れない築古物件も全部経験したが、セキスイハウスの物件はコスパ抜群な気がする。同じ築年数と間取りで比較したとき、レオパ物件の半額くらいの原状回復費用で収まるケースが多い。外壁や屋根も耐久性が高い。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

築古✕高利回りの罠にご注意を。築浅で3,000万円・10年融資・利回り12.0％の物件の場合元金は毎年300万円減少（ほぼ家賃で充当可能） 1年後の残債利回り ≒360÷(3,000-300)≒13.3％ 2年後≒15.0％ 3年後≒17.1％ 5年後≒24.0％築浅で買って5年運用すれば、実質的に高利回り物件と同じ。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

【不動産投資のバイブル】不動産投資の土地評価実務に関しては、この本を読んでおきたいところ。投資家目線だけでなく、銀行から見た評価の目線を知ることができる。エンド投資家、必読です。

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

共働きダブルインカムで爆速貯蓄しつつ、妻を代表として法人を立ち上げ、不動産を買い進める。妻の退職後は法人にがっつり所得を移していき、夫婦間で所得の平準化を進める。夫は会社員として給与所得を増やしていきつつも、不動産の節税により税支払いを将来に繰り延べる。現代的資産形成術の基本

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

初心者エンドは一足飛びに「プロパー融資」を目指すのではなく、まずは「信用保証協会の保障付き融資」を目指すべき。信用保証協会を利用した資金調達は意外と理解されていないが、まずはこのサイトを読み込んでおくべき。千里の道も一歩より。基礎的理解が最も大事。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

地方アパートは都会よりも土地比率が低く、建物を劣化させて家賃に換金しているだけなので、見た目の利回りが高くても思ったほど資産形成できていない、タコ足的投資法。逆に、都会は利回りが低くても建物の比率が少なく、土地の比率が大きいので、見た目以上に資産形成が進む。これが基本的な構造。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

素人大家は築古をガチホしたらダメ。ちゃんと売って！築古を長期で運営できるのは玄人、業者、資産家だけ。素人は、築古でスタートしたとしても、早々に売却をして新築・築浅に移行すべき。言うなれば、築古は玄人の道楽。かっこいいけど難易度が高い。素人は手堅くいきましょう。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

年収500万円の夫と専業主婦・子供1人の3人家族の場合、年間50万円くらい貯金できればイイ方。もし奥さんが働けば、年収300万円だったとしても、家計としての貯金は350万円になる。所得は500→800万円と1.6倍にしかなっていないのに、貯金額は7倍になる。この事実に気づいていない人が多いんだよな。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

建物の下にある土地の価値が違うので、首都圏物件は古くなればなるほど割安になるし、地方物件は古くなればなるほど割高になる。だから、首都圏物件は建物が朽ち果てるまでガチホして土地を自分のものにすべきで、地方物件は、建物が朽ち果てる前に売却するのが基本戦略になります。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

サラリーマンとして毎日毎日何時間も勤務して、組織論理に翻弄されて、家族との時間を犠牲にしているにも関わらず、毎月たったの50万円程度しかもらえないのに、大家としてもらえるお家賃は毎月150万円。何かがおかしいとしか思えない。労働ってホントなんなの？教えてマルクス。

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

妻社長法人も遂に4期目を迎えました。 4年前に法人を設立したときの備忘メモです。普通のサラリーマンが妻を社長にして法人を設立する具体的な方法について書いてみた。

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普通のサラリーマンが妻を社長にして法人を設立する具体的な方法について書いてみた。｜ゆとり┃会社員☓不動産投資家

そもそもなぜ法人を設立するのか僕は2019年1月に、妻を社長として法人（株式会社）を設立しました。僕にとっての法人設立の目的は、「節税」と「事業拡大」です。会社員としての給料がこれからも上昇していくことが見込まれる中で、会社員×個人事業主として不動産賃貸業の規模を拡大していくと、いずれ非常に高額な税率の壁にぶつかってしまうと考えたからです。法人設立により、「会社員×個人事業主である私...

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

これは意外と知らない人が多い「融資ハック」ですが、保証協会付き融資を申し込む場合は、第一地銀から申し込んだ方が審査通過率が高いです。保証協会付き融資のうち、第一地銀が占める割合が最も高いため最優先で対応してもらえるのが理由です。信金から申し込むと、審査通過率が下がります。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

これを言ったら元も子もないですが、不動産投資で規模を拡大したいなら、会社員年収を上げるのが手っ取り早いです。上げるべき優先順位は、本業→副業の順番です。本業年収が低い状態でどれだけ努力しても、資産拡大には限界があります。副業で100万円増やすよりも、本業で100万円増やすべきです。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

会社員の資産形成の三種の神器 1️⃣不動産(一棟アパート) 2️⃣プライベートカンパニー(家族法人) 3️⃣確定拠出年金この三つを確実にやっておくだけでチートかと思うくらい資産形成できるので、まだやってない人はホント試してみて

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@yutori_ooya

ゆとり

2 years

サラリーマンで毎年1千万円以上稼いで、その信用をテコに不動産投資もして、どんどんお金を貯めていく。 1年に1棟ずつでもいいから、不動産を買っていくとする。正直それはそこまで難しいことではない。すると、30年後には30棟になる。不動産投資はとにかく時間を味方につけるのが吉。

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

大事なことなので何度も言うが、手放せない（＝売れない）物件だけはマジで買わない方が良い。ほぼ9割の不動産は5~10年で手放す（売る）ことで資金効率が最大化する。不動産投資はババ抜きゲーム。最後まで保有していたら負け。それでは「売れない」物件とは……？続きはプロフで（何も無い）

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@yutori_ooya

ゆとり

3 years

素人大家はいつまでも築古物件を持っていたらダメ。ちゃんと売って。築古を長期運営できるのは資産家か玄人・業者だけ。素人は、築古でスタートした後、売却をからめて新築~築浅に移行すべき。築古は玄人の道楽。かっこいいけど再現性は低い。素人は手堅くいきましょう。長期でやれば勝てます。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

毎月の飲み会を1回減らすだけで、毎月5千円、年間6万円の節約。定年の65歳までの40年間、このお金を2.5%で複利運用すれば、65歳のときには大体270万円、80歳まで運��を続け・・・先週、会社の飲み会で2万円使った。完

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@yutori_ooya

ゆとり

4 years

幅広い分野の読書を続けていると、必ず良書に巡り合える。「土地から新築」が一つのトレンドになって久しいが、本書はエンドが戸建てを購入する際の土地の仕入れ方法について書かれた希少な本。エンド目線を学ぶことで、「土地から新築」という開発側の視点も同時に学べる。

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@yutori_ooya

ゆとり

1 year

@voc269 将来どういったことをやることになるかわからないので、定款の文章の解釈に幅を持たせておく、つまり定款で必要以上に具体的に事業内容を限定しすぎないという意味合いです。

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@yutori_ooya

ゆとり

5 years

【マネーの公理】また良書を見つけてしまった。ー給与では決して金持ちにはなれない。投機が必要だ。ーもし心配なことがないなら、十分なリスクを取っていないということだー分散投資の誘惑に負けるなー常に早すぎるほど早く利食えー船が沈み始めたら祈るな。飛び込め

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