Resumen
@REConectaMadrid
'22
Si eres:
1. Gestor inmobiliario interesado en ampliar el círculo de influencia
2. Inversor interesado en conocer a los mejores operadores de España
Apúntate a la lista de espera para el '23
Llevo casi 2 décadas en Dubai
No hay paro, ni ayudas, ni pensiones
Hasta hace poco tenías que abandonar el país en 30 días si perdías tu trabajo y no encontrabas otro
A algunos les parece una aberración
A mi me gusta saber que dependo de mi mismo, que me pagan por lo que
Llevo comprando inmuebles en España +15 años
Una lista con 27 trucos, consejos y aprendizajes que he tenido a lo largo de mi experiencia de inversión inmobiliaria
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📊La nómina del Ingreso Mínimo Vital llega en mayo a 606.000 hogares en los que conviven 1,8 millones de personas
📌El IMV protege a más de 750.000 niños, niñas y adolescentes
CONTRATO ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
He firmado muchísimos contratos de alquiler a lo largo de los años
Estas son las cláusulas que ahora incluyo para protegerme al arrendar una vivienda
Un 🧵 basado en mi experiencia :
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Vuelvo a escribir este tuit porque la semana pasada lo borré debido a la atención negativa que recibió
Pero no debí hacerlo porque creo que Europa tiene mucho que aprender de los países asiáticos
'Los impuestos son para colegios y hospitales'
La mejor campaña de marketing de la historia
Presupuestos '22:
• 171.1 M € (37.3%) : Pensiones
• 30.2 M € (6.6%) : Intereses Deuda
• 22.5 M € (4.9%) : Desempleo
• 6.60 M € (1.4%) : Sanidad
• 5.02 M € (1.1%) : Educación
Entrar al banco y que me digan que mi gestora ‘a salido a desayunar’ me parece de vergüenza
Igual soy yo, pero siempre pensé que se desayunaba antes de salir de casa
He comprado un piso.
No tienes derecho a vivir en mi piso.
Yo decido quién puede vivir en mi piso.
Yo decido por cuanto quiero alquilar mi piso.
Tu puedes decidir no querer vivir en mi piso.
Yo puedo decidir que nadie viva en mi piso.
Porque el piso es mío.
Le hemos regalado un móvil a mi hija por su 12 cumpleaños
Esta es una foto firmando el contrato con las condiciones de uso
Algunas cláusulas:
- Es un privilegio y no un derecho
- No se puede usar en la mesa, en el coche o después de las 9
- No se puede usar antes de
20 años pagando la hipoteca
Disfrutando de interés negativo durante la mayor parte del tiempo
Ahora culpa al banco, reclama al estado. pide ayuda al ‘sindicato de inquilinos’…
¿No hay responsabilidad individual?
A mi madre le acaban de subir la hipoteca más de 300€ al mes. Sin previo aviso. Trabaja en la misma empresa desde hace 20 años por un sueldo normalito tirando a bajo. Hemos ido al banco donde tiene la hipoteca
@SomosABANCA
y lo que nos han recomendado no tiene desperdicio.
He comprado un piso.
No tienes derecho a vivir en mi piso.
Yo decido quién puede vivir en mi piso.
Yo decido por cuanto quiero alquilar mi piso.
Tu puedes decidir no querer vivir en mi piso.
Yo puedo decidir que nadie viva en mi piso.
Porque el piso es mío.
Mis trucos preferidos para el propietario de una vivienda en alquiler
Con su razonamiento
1. Los suministros a nombre del inquilino
2. 2 meses de garantía adicional a al fianza
3. 3 habitaciones > 2 habitaciones
4. Tu casa no es una inversión
5. Pide el acta de la
INVERTIR COMO PARTICULAR O TRAVÉS DE UNA SL
He comprado docenas de inmuebles a lo largo de los años
¿Quieres saber si es mejor comprar como persona física o a través de una sociedad?
Aquí dejo un 🧵 con sus ventajas e inconvenientes
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LAS CLAUSULAS MAS IMPORTANTES A INCLUIR EN EL CONTRATO DE ALQUILER
He firmado cientos de contratos a lo largo de los años
Aquí dejo mis cláusulas preferidas par incluir y estar más protegidos al firmar un contrato de alquiler
Un 🧵con las que siempre incluyo
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Si tienes una frutería te dan 3€ a cambio de manzanas
Todo en orden.
Si alguien no tiene 3€ no se lleva tus manzanas a casa
Esto la sociedad lo entiende perfectamente
Pero si tienes un piso y dejan de pagar el alquiler...
PROCESO DE UNA HIPOTECA
Lo normal es comprar 1 o 2 viviendas a lo largo de tu vida
¿Quieres saber cual es el proceso hipotecario y como se decide cuanto te van a conceder?
He negociado con muchos bancos a lo largo de los años
Un hilo con el proceso en 5 pasos:
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Llevo comprando inmuebles en España +15 años.
Lista con 15 trucos, consejos y aprendizajes que he tenido a lo largo de mi experiencia de inversión inmobiliaria
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El inquilino se marcha y me dice que su compañero quiere entrar al piso inmediatamente
Suena maravilloso - 0 días de rotación
Pero el nuevo inquilino tiene 2 hijos menores
Un riesgo altísimo si deja de pagar
Efectos de la ley vivienda - los ´inalquilables´
@MarcosdeQuinto
Imagina la riqueza que se obtendria si los ciudadanos pudiesen escoger en que gastar el 70% de su sueldo en lugar de los politicos y funcionarios
En los países anglosajones existe el concepto de ‘starter home’
Una vivienda más pequeña, barata y en las afueras que sirve de primer escalón para crear patrimonio familiar
En España los jóvenes quieren que su primera compra sea para toda la vida
Ideas para aumentar el número de viviendas en alquiler :
·. Delito de ´okupación´ con consecuencias penales
·. Delito de ´estafa´ para inquiokupas y morosos
·. Juzgados de urgencia para resolver disputas
·. Obligatorio demostrar estar al corriente del alquiler
·. Obligatorio
Ahora que se habla tanto de pensiones, comparto datos a 1 de marzo :
• 49% cobra más de 1.000 EUR al mes
• 28% cobra más de 1.500 EUR al mes
• 17% cobra más de 2.000 EUR al mes
• 6% cobra más de 3.000 EUR al mes
En total son más de 10 millones de pensionistas cobrando el
El estado es ineficiente por definición
A cambio de +50% del sueldo*, un ciudadano recibe:
· Justicia lenta
· Una pensión ?
· Sanidad colapsada
· Seguridad deficiente
· Administración ineficiente
· Funcionarios improductivos
¿Renunciarías a la pensión a cambio de no pagar IRPF
El problema de la vivienda en España es la falta de oferta
Cada vez hay más demanda, pero hemos dejado de construir
Para un Estado, es enormemente caro comprar, gestionar y mantener miles de inmuebles mientras se compite con un sector privado ágil y eficiente
Por eso se debe
Mañana entra en vigor la nueva ley de vivienda.
Un resumen para propietarios e inquilinos - y algún que otro 'truco' para ambos.
1) El incremento anual del alquiler será :
• 2023 : +2%
• 2024 : +3%
• 2025 : Habrá un índice nuevo
2) El propietario paga los gastos de la
‘Educación financiera’ debería ser curso obligatorio en el instituto:
- Tarjetas de crédito
- Hipotecas
- Inflación (y tipos de interés)
- Rentabilidades
- Interés compuesto
Cambiaría la vida de muchísimas personas
Para verificar que pueden pagar el alquiler:
- Contrato de trabajo
- Últimas tres nóminas
- Historia laboral
Para incentivar que paguen el alquiler:
- 2 meses de garantia adicional + 1 mes de fianza para incentivar buen comportamiento
- Todos los inquilinos firman el
En un mercado donde es difícil recuperar un inmueble si no te pagan
Lo importante es filtrar inquilinos que :
1) Puedan pagar el alquiler acordado
2) Vayan a pagar el alquiler acordado
El coste de que una persona cumpla el 1) y no el 2) es extremadamente alto para un
Los europeos que desprecian el modelo americano no se dan cuenta que sin ellos no tendrían Google, Amazon, TESLA, vacuna, OTAN...
¿Cual es la última empresa relevante nacida en el viejo continente?
Si te interesa la inversión inmobiliaria y buscas lecturas interesante este verano:
Un🧵con los libros que más han influenciado mi manera de invertir
Ya seas inversor nuevo o profesional experimentado - todos merecen ser re-leídos porque cada vez se les saca algo nuevo
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¿Ha bajado ya el precio de la vivienda?
- Por quitar la golden visa
- Por limitar subidas anuales
- Por proteger a morosos y okupas
- Por eliminar beneficios a empresas de alquiler
- Por amenazar con precios máximos dictados por el gobierno
Igual es momento de probar
Decir que la okupación solo afecta viviendas vacías
Es ignorar que :
1. Las viviendas se ponen a la venta vacías
2. Las viviendas se reforman vacías
3. Las viviendas se compran vacías
4. Los inquilinos dejan de pagar
5. Los okupas molestan a los vecinos
6. Los propietarios no
Me sorprende que tenga que escribir esto:
Si eliminas el incentivo de ganar dinero alquilando una vivienda.
La consecuencia es menos viviendas para alquilar.
PROCESO DE UNA HIPOTECA
He negociado con muchos bancos a lo largo de los años
¿Quieres saber cual es el proceso hipotecario y como se decide cuanto te van a conceder?
Aquí dejo un hilo resumiendo el proceso en 5 pasos:
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TRUCOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
¿Quieres saber cuales son los consejos que me hubiera gustado recibir cuando empece?
Para celebrar 2022 un 🧵con 22 cosas que todo inversor debería saber
Un buen amigo con $2M en efectivo
Acaba de comprar letras del tesoro americano a 2 años vista
4.33% garantizado es una de las mejores inversiones posibles en este momento
La empresa se gasta 2.000€ en un trabajador
Para que el empleado reciba menos de 1.200€
Y consumir cualquier bien, paga otro 21% de IVA
Me parece una absoluta aberración
Lo que antes era un piso de renta antigua, sin reformar en 75 años, que una señora utilizaba unos días al año porque no le costaba casi nada...
Ahora es una vivienda de 3 habitaciones en el centro de Madrid que saldrá al mercado el mes que viene
Para esta transformación hemos
Esto es lo que le pedimos a potenciales inquilinos:
1. Un mes de fianza
2. Dos meses de garantía
3. Mes en curso
4. Nóminas
5. Declaración renta
6. Vida laboral
7. Todos los residentes firman el contrato
Y como regla general, los ingresos tienen que ser 3x el precio del
5 cosas que todo ciudadano debe saber sobre vivienda:
1. El precio de los alquileres en una zona refleja el punto entre oferta de pisos y demanda de vivienda. No hay más misterio.
2. Si quieres que bajen los alquileres puedes desear que haya una recesión para que se destruya
Hace 35 años, nuestros padres compraron pisos dentro del circulo rojo con tipos de interés al 15%
Ahora tienen la jubilación asegurada.
Hoy puedes comprar pisos dentro del circulo amarillo con tipos de interés al 4%, esperar 30 años y tener la jubilación asegurada
O te sientes
30 years ago, boomers bought cheap land inside the red circle with 9% rates. Today they're rich.
Today, millennials could buy cheap acreage inside the yellow circle at 8% rates, wait 30 years and be wealthy.
You can either be a victim or be patient. (More cities below)
Me fui al extranjero hace +15 años ... cuando aún decían:
´Con lo bien que se vive en España´
Dentro de otros 15 años descubrirán que hay otros modelos
Donde el estado no recauda +50% de tu sueldo para ´regalarte´ un servicio que el sector privado hace mejor
Reunión de Inversores Inmobiliario en España
La idea sería :
- Conocer expertos
- Compartir experiencias
- Aprender de los demás
Te interesaría asistir a un evento de este tipo?
Ático/Duplex en Majadahonda :
• Terraza
• 220 m2
• 2 piscinas
• 4 habitaciones
• Pistas de pádel
• Urbanización cerrada
Precio de venta 950.000€
Hipoteca a 30 años, 30% de ahorro y 3% fijo:
Cuota mensual: 3.354€
Total intereses pagados : 374.873€
Mismo piso de
En España mamamos los prejuicios sobre vivir de alquiler desde que tenemos uso de razón.
¿Que es eso de asumir que todo el que vive de alquiler en tu bloque es xq no se puede pagar una casa, xq no puede aspirar a algo suyo?
Vivir de alquiler no equivale a ser de segunda clase.
Ideas para rebajar el precio de la vivienda:
1. Imposibilidad de descalificar VPO. El estado mantiene los inmuebles a perpetuidad, se beneficia de la revalorización y alquila a quien mas lo necesita.
2. Eliminación ITP. Reduciendo el dinero necesario para comprar un
Empiezas ahorrando algo de dinero
Te hipotecas para no pagar alquiler
Haces cuentas:
Con los tipos en negativo puedes dar otra entrada y que la hipoteca la pague un piso en alquiler.
Vas a tardar años, décadas, en ver la rentabilidad.
Pero es una manera de ahorrar para tu
Si has llegado hasta aquí probablemente te dediques al sector inmobiliario
Si te interesa conocer a otros inversores y profesionales del sector puedes apuntarte a la lista de espera del evento : RE-Conecta (punto) info
Y si tienes dudas si tu perfil es el adecuado : MD abiertos
LEY VIVIENDA 2022
No ha habido en España una ley de vivienda en más de 40 años
Me he leído los 47 folios del anteproyecto de ley y resumido sus puntos claves para que tú no tengas que hacerlo:
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Es absolutamente intolerable que un estado de derecho permita dejar de pagar la hipoteca o alquiler por tener un certificado de ‘vulnerable’
Y que nadie vea la relación con la desaparición de la oferta es esperpéntico
Adquirí una vivienda para poner en alquiler.
La antigua propietaria 'vendió' las llaves el día de la firma y no pudimos volver a entrar porque alguien se metió a vivir.
Casi un año después el desahucio sigue paralizado porque han presentado un certificado de 'vulnerabilidad'
Ayer vendí un inmueble comprado en junio
Operación gestionada perfectamente y poco tiempo personal invertido
• Compra: 71.250€
• Gastos/Comisiones: 18.009€
• TOTAL: 89.259€
Venta: 115.000€
Beneficios: 25.741€
Rentabilidad: 29%
Riesgo: Bajo
Esfuerzo: Mínimo
Un resumen de los 5 hilos más interesantes sobre inversión inmobiliaria :
1. Invertir como particular o SL
2. Cláusulas importantes en un contrato de alquiler
3. Como negociar una hipoteca
4. Resumen trucos inversión inmobiliaria
5. Proceso firma de una hipoteca
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RENTABILIDADES INMOBILIARIAS
He comprado decenas de inmuebles en los últimos años
¿Quieres saber cómo calcular rentabilidades y saber si merece la pena invertir?
Un 🧵 explicando que incluir y las métricas para decidir antes de invertir
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Algunos trucos :
· Compara hipotecas en el mayor número de bancos
· Antes de comprar pide el último acta de la comunidad
· Los suministros siempre a nombre del inquilino
· Exige los 2 meses de garantía + el mes de fianza
· Imprescindible seguro con ‘manitas’
· No negocies
En hipotecas yo prefiero la mayor cantidad de años posibles para reducir la cuota
Se pagan más intereses a largo plazo, pero la inflación juega a tu favor y se genera mayor cash flow mensual
APRENDER A COMPRAR INMUEBLES EN RENTABILIDAD
¿Estas interesados en el mundo de la inversión inmobiliaria y no sabes dónde empezar?
Muchos me han pedido ayuda para aprender a comprar un piso en rentabilidad
Empieza aquí 👇
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Bueno amigo
Profesional con 20 años de experiencia
7 años en una multinacional
Deja su trabajo para unirse a un proyecto nuevo
6 días antes de los 90 días le dicen que ´no ha superado el periodo de pruebas´
Sin trabajo, sin paro y sin indemnización
Lección aprendida: 'No
@BrandauAxel
La principal razón por la que es un bien escaso es porque el gobierno no hace más que poner trabas a los ponen vivienda en alquiler
Si dejas que el mercado funcione verás como bajan los precios
Imagina comprar algo en las rebajas y pagar IVA sobre el precio original porque el gobierno dice que vale más
Eso es lo que pasa con el ITP de tu vivienda
Mi padre funcionario y mi madre trabajaba en la casa.
No he heredado más que una buena educación y valores como la cultura del esfuerzo.
Al terminar mis estudios decidí emigrar cuando me decían 'con lo bien que se vive en España'
Con ese dinero compro inmuebles vacíos, pago
Mi mayor logro vital es sentir que mis hijos tienen la vida resuelta
Los alquileres pagan las hipotecas y en unos años tendrán inmuebles libres de carga
Y si me pasa algo antes, los seguros de vida cubren deudas pendientes
Si compras un piso por 100 con una hipoteca de 80 y el alquiler cubre la hipoteca
En 20 años tienes:
- Un piso de 100 ajustado a la inflación + un complemento salarial para el resto de tu vida
Inversión Inmobiliaria en Madrid:
1. Cuanto más barato el distrito, mayor rentabilidad esperada
2. Diferencia entre distrito más caro y más barato :
• Compra 263%
• Alquiler 71%
Ojo con comprar pisos ´baratos´como inversión a largo plazo
La UE ha aprobado una ley que prohíbe vender o alquilar vivienda sin certificado energético ´E´ o superior a partir del 2030
Por ahora hay que esperar a la definición de planes nacionales, pero se prevé que afecte